東京都墨田区江東橋３丁目７番７外(錦糸町駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,500,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区江東橋３丁目７番７外(東京都墨田区江東橋３−８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,500,000円/㎡としました。

東京都墨田区江東橋３丁目７番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区江東橋３丁目７番７外
住居表示江東橋３−８−１０
価格1,500,000円/㎡
交通施設、距離錦糸町、150m
地積94㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB2
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店等が建ち並ぶアーケード街の商業地域
前面道路の状況東36.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤慶彦氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤慶彦
価格1,500,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因錦糸町駅南口の、飲食店やサービス業を営む店舗を中心とした高度商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は店舗を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は錦糸町駅勢圏内を中心に、墨田区ないしはその隣接区の主要駅周辺の商業地域。需要者は、投資目的の中小法人・個人又はエンドユーザーが中心で、纏まった土地であれば大手法人やマンション開発業者である。最寄駅周辺の利便性・繁華性の高い地域では、店舗・事務所需要は概ね安定していることから需給は堅調で、市況は回復傾向である。規模の大小により取引価格のバラつきが大きいため、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復の鈍さはあるが、基調的には市況は緩やかな回復傾向で、人口も増加傾向で推移している。

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格1,500,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因自体に大きな変動は見られないが、当地域を含む錦糸町駅周辺の商業地には外国人観光客等も流入し、集客性は以前より確実に高まっている。
地域要因の将来予測錦糸町駅に近い準高度商業地域としてその利用状況に大きな変化は見られず、今後も現状のまま推移すると予測される。なお、観光客の増加に伴い、錦糸町駅の利用客数はJR線・地下鉄半蔵門線ともに増えている。
市場の特性同一需給圏は錦糸町駅を中心とする商業集積性の高い地域を主体とし、JR線両国駅、亀戸駅等の各主要駅周辺において形成される商況に富んだ圏域を含む。主な需要者は面大地であれば大手事業者や法人投資家等の参入が見られ、標準的な規模では中小事業者や地元の不動産業者等と見受けられる。錦糸町駅周辺はスカイツリー効果も見られ観光客も増加していることから市場人の行動も前向きだが、土地等の中心となる価格帯（総額）は立地等によりまちまちである。
一般的要因企業の業況については全般に緩やかだが改善傾向にある中、好立地で収益性の高い商業地は引合いが強く、投資市場も徐々に活況を増している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6952647
北緯 139度814771

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

錦糸町駅(地価相場 443,000円/㎡)住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)亀戸駅(地価相場 379,000円/㎡)西大島駅(地価相場 362,000円/㎡)菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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