東京都江戸川区平井２丁目９４１番４(平井駅・亀戸水神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


354,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区平井２丁目９４１番４(東京都江戸川区平井２−２４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を354,000円/㎡としました。

東京都江戸川区平井２丁目９４１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区平井２丁目９４１番４
住居表示平井２−２４−２
価格354,000円/㎡
交通施設、距離平井、500m
地積109㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格355,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性が高い地域であり、都心への通勤利便性を求める層を中心に需要は増加している。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、地価水準は上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の総武線沿線の住宅地域であるが、平井駅周辺の地域との代替性が高い。需要者の中心は区内在住の個人であるが、千葉方面からの流入も見られる。主たる需要者の購買力に向上は認められないので、総額の張る物件に対する需要は弱いものの、交通利便性に優れるため、需給はやや強含み。土地は2，500万円∼3，500万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，500万円程度を中心に取引されている。
一般的要因江戸川区の人口は震災前より増加している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。

沖健信氏による調査レポート

不動産鑑定士沖健信
価格353,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、地価は緩やかな上昇となっている。
地域要因の将来予測近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要は多いものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線平井駅を中心に、総武線沿線各駅を最寄駅とする主に江戸川区、葛飾区の住宅地域が圏域となる。需要者は江戸川区内を中心に区外に居住する個人及び建売業者等が主となる。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ緩やかな上昇傾向にある。取引は建売住宅が大半を占め、土地単独の取引は少ない。取引価格は新築で、3，500万から5，000万円程度の物件が需要の中心となる。
一般的要因アベノミクス継続の効果により、日本経済が堅調に推移している中、都心部地価上昇の波及効果が江戸川区にも及び、地価は緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7033784
北緯 139度8459792

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平井駅(地価相場 358,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)亀戸駅(地価相場 379,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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