東京都江東区亀戸９丁目２００番３２(亀戸水神駅・平井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
455,000円
2017年01月01日に行った東京都江東区亀戸９丁目２００番３２(東京都江東区亀戸９−１６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を455,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江東区亀戸９丁目２００番３２ |
| 住居表示 | 亀戸９−１６−５ |
| 価格 | 455,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東大島、720m |
| 地積 | 1,885㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)14F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層のマンション、小工場等の混在する地域 |
| 前面道路の状況 | 西40.0m都道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤慶彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤慶彦 |
|---|---|
| 価格 | 454,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東大島駅徒歩圏の、共同住宅を中心とした住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江東区及び墨田区南部（概ね北十間川より南の範囲）の混在住宅地域又は商業地域、並びにその周辺も含むマンション適地が存する広域的な範囲。需要者は、マンション開発業者である。需給は、根強い都心回帰傾向や低金利等から潜在的な需要が顕在化しやすい環境で、また居住性も整った地域であることから安定している。取引の中心となる価格帯は、バラつきがあるものの、相応の規模のマンション適地については3億円以上と思料する。 |
| 一般的要因 | 景気回復の鈍さはあるが、基調的には市況は緩やかな回復傾向で、人口も増加傾向で推移している。 |
片山克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片山克己 |
|---|---|
| 価格 | 455,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域における標準的な画地である。特筆すべき要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 建築費高騰の影響は継続しつつも、纏まった規模のマンション素地については、開発業者の用地取得意欲も依然旺盛で、好立地物件は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江東・江戸川区及び墨田区一帯のマンション開発が可能な地域。需要者は都心への接近性に着目した、マンションデベロッパー、不動産業者等が中心。都道沿いの混在住宅地域にあり、周辺においてマンション用地需要は堅調である中、分譲マンション用地の供給は少ない。建築費高騰により高値での取引は減少したが、現在でも立地条件良好な用地の取得には積極的であり需要は強含みの状態にある。市場の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 |
| 一般的要因 | 海外経済の不安定さにより景気上昇に弱さも見られるが、低金利政策等を背景に、地価については一部の地域・用途を除き緩やかな上昇基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6956903 北緯 139度8438656 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江東区平野３丁目７番１０東京都江東区大島５丁目８２番７４東京都江東区大島６丁目６４２番８東京都江東区亀戸１丁目２５番１３東京都江東区亀戸七丁目６４番１０東京都江東区大島８丁目２７２番２７東京都江東区亀戸９丁目１２０番１１東京都江東区亀戸９丁目２００番３２東京都江戸川区平井１丁目１０１３番１内東京都江戸川区平井七丁目１２２５番１外１筆東京都江戸川区平井一丁目５７番１外１筆東京都江戸川区大杉二丁目６０７番２東京都江戸川区平井一丁目１４８番７
参考：近隣駅の地価相場
亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)亀戸駅(地価相場 379,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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