東京都江戸川区平井５丁目１５番１０(平井駅・東あずま駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


816,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区平井５丁目１５番１０(東京都江戸川区平井５−１５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を816,000円/㎡としました。

東京都江戸川区平井５丁目１５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区平井５丁目１５番１０
住居表示平井５−１５−７
価格816,000円/㎡
交通施設、距離平井、駅前広場接面
地積69㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況北東駅前広場区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格817,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。
地域要因の将来予測中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い当物件の地価は着実に上昇していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、江戸川区及び隣接市区に存する商業地域であり、特に江戸川区内の商業地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、投資、自営目的の個人又は法人が主流と考えられる。需給動向は、都心の投資用不動産に対する需要を受け、優良な物件への投資需要は増している。駅前商業地域であり、取引が希少ではあるため、取引される規模や価格帯の把握は困難であるが、類似する取引事例は350∼1，000千円／㎡と幅広く分布している。
一般的要因都心で投資用不動産の取得が困難になったことを背景に、当区でも投資用不動産の獲得競争が進んでいる。

沖健信氏による調査レポート

不動産鑑定士沖健信
価格815,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平井駅駅前広場に面しており、商業地域としての店舗連坦性、繁華性等を有する。経済環境の好転により、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、平井駅駅前広場に面し、相対的希少性、繁華性も認められることから、経済環境の好転により、地価は緩やかな上昇が継続される地域である。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線平井駅を中心に江戸川区内の駅周辺の商業地域及び、周辺特別区内の駅周辺の商業地域が圏域である。同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者等及び新たな事業展開を模索する店舗経営者、投資法人等の参入も見受けられる。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ緩やかな上昇傾向にある。取引市場での中心価格帯は、土地・建物一括で1．5億円程度であるが、規模等によっては、1．5億円を超える物件も見られる。
一般的要因アベノミクス継続の効果により、日本経済が堅調に推移している中、都心部地価上昇の波及効果が江戸川区にも及び、地価は緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7067585
北緯 139度841635

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)亀戸駅(地価相場 379,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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