東京都墨田区八広４丁目１５番１９(八広駅・東向島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


289,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区八広４丁目１５番１９(東京都墨田区八広４−４７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を289,000円/㎡としました。

東京都墨田区八広４丁目１５番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区八広４丁目１５番１９
住居表示八広４−４７−７
価格289,000円/㎡
交通施設、距離八広、1,000m
地積155㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅兼作業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況作業所、小工場、住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格288,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価は小幅ながら上昇基調で推移しているが、当地域の地域要因自体に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測墨田区中・北部の住工混在の住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後も現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は墨田区中・北部にあって、住工混在の地域を中心に形成される圏域と認められ、その主な需要者は地縁性ある個人の住宅実需者や地元の事業者等である。従来より併用住宅地等としての利用が標準的であり特段の変化は見られないが、景気の回復基調を背景に、地価の値頃感も相俟って個人、法人とも市場参加者は前向きである。市場での需要の中心となる価格帯は、規模により幅があるが土地について3，000万円∼5，000万円程度と把握される。
一般的要因景気の回復基調を背景に、雇用・所得環境の改善も続いていることから、当市場における住宅需要の高まりは継続している。

小田桐雅也氏による調査レポート

不動産鑑定士小田桐雅也
価格289,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。個別的要因の変動はない。
地域要因事業所や住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に変化は認められない。
地域要因の将来予測事業所や住宅が混在しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後もしばらくは現況のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、墨田区北部及び中部を中心とする住工混在地域である。需要者は、圏内の居住者、事業者が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要者に転売する目的で取得する不動産業者も市場参入している。需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等によりバラツキが見られるが、土地1㎡当たり30万円台が多い。
一般的要因景気回復基調が続き、所得、雇用情勢が改善し、個人消費及び設備投資等も堅調であり、地価は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7206823
北緯 139度829144

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八広駅(地価相場 319,000円/㎡)東向島駅(地価相場 344,000円/㎡)曳舟駅(地価相場 400,000円/㎡)四ツ木駅(地価相場 294,000円/㎡)鐘ヶ淵駅(地価相場 344,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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