東京都墨田区横川４丁目１番１７外(錦糸町駅・とうきょうスカイツリー駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


557,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区横川４丁目１番１７外(東京都墨田区横川４−８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を557,000円/㎡としました。

東京都墨田区横川４丁目１番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区横川４丁目１番１７外
住居表示横川４−８−２
価格557,000円/㎡
交通施設、距離押上、380m
地積107㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況西22.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格558,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因押上駅徒歩圏、幹線道路沿いの商業地域では高度利用が可能な地域でマンション素地等需要が旺盛で、地価水準は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測四ツ目通り沿いに事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域にあるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。一部高値警戒感もあるが地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内南部、隣接する江東区北部のJR線、地下鉄沿線の商業地域である。特に区内南部幹線道路沿いの商業地と代替性が高い。土地の需要者は規模が纏まった土地については比較的資金力を有する法人、店舗・事務所、マンション開発業者、不動産ファンド等の需要が見られるが標準地規模の土地については個人、中小法人等が中心であり需要も堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
一般的要因区内商業地のオフィス需要は改善傾向にあり、インバウンドの増加によりホテル、マンション需要等が高く、投資意欲が持続している。

小田桐雅也氏による調査レポート

不動産鑑定士小田桐雅也
価格556,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。個別的要因の変動はない。
地域要因幹線道路沿いに事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に変化は認められない。
地域要因の将来予測四ツ目通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現況のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、墨田区及び隣接区内の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域と把握される。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業者のほか、規模の大きい画地についてはマンション開発業者の市場参入が認められる。需給動向は、堅調に推移している。取引価格は、規模や立地等によりバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因景気回復基調が続き、所得、雇用情勢が改善し、個人消費及び設備投資等も堅調であり、地価は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7046998
北緯 139度8145709

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

錦糸町駅(地価相場 443,000円/㎡)とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)亀戸駅(地価相場 379,000円/㎡)浅草駅(地価相場 875,500円/㎡)住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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