地域要因

 東武東上線と都営三田線の中間に位置する住宅地で地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛な住宅地への需要により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 東武東上線沿線と都営三田線のほぼ中間に位置し駅からはやや遠い起伏のある地形の住宅地で、賃貸アパート等の収益物件も見られるものの少なく、中心的な土地利用は自用の戸建住宅地であり、比準価格よりも収益価格が低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、景気回復傾向の中、商況にやや明るさが見え、地価は緩やかに上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の小売店舗が立ち並ぶ近隣商店街であり、周辺住民の日用品供給を担う。現状の商況を継続するものとみられ、当面の間大きな変動はないものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であり、対象不動産の収益性を反映して適切に求められた。比準価格と収益価格を相互に関連付けて、現在の市場動向に十分配慮し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京メトロ有楽町線沿線の駅徒歩圏に存する閑静な住宅地として、需要は底堅く、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内にある中規模戸建住宅と共同住宅が多い既成住宅地域であり、地域の特性を変化させる特段の要因はないことから、引き続き現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が多い既成住宅地に存しており、典型的需要者は収益性よりも、住宅地としての居住快適性等を反映した市場性を重視して行動するものと思料する。このような市場動向を反映し、本件では、収益価格が比準価格より低位に求められた。従って、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内にあり、住宅需要は比較的安定しており、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏内の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅からの接近性が比較的良好であり、一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は自己使用中心であるが、アパート用地取得を目的とするケースも見られる。しかしながら、対象標準地は基準容積率があまり高くなく、敷地の立体利用の制約を受けることから高い収益性を得るのはやや困難な地域である。よって、規範性が高いと認められる比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

商業地域だが店舗の数が少なく、賃貸市場としての熟成度が高いとはいえない地域にあり、投資目的の需要は自用の需要に比べ小さいと思われる。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として利便性の良好な地域であり、底堅い需要がある。地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、共同住宅等も見られる状況である。自用目的の取引が中心と考えられ、収益目的の共同住宅等の取引は散見される程度である。本件においては市場の実勢を反映して実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内でも人気の高い東京メトロ線沿線であり、最寄駅から徒歩圏内のため安定した住宅需要がある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住環境が比較的良好な住宅地であり、当面の間大きな変化はないものと予測される。最寄駅からは徒歩圏内であるため、地価は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。近隣地域は最寄駅からも近く、賃貸需要も見込める地域であるが、取引の中心はエンドユーザーによる住宅用地取得などの自用目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件は普通程度であるが、最寄駅周辺の利便性が良好で、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート、作業所などもみられる地域であるが、主に戸建住宅が建ち並んでいる低層の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。今後は行政主導の「高島平地域グランドデザイン」による活性化も期待される。

地域要因の将来予測

平坦で区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体に形成された区画整然とした住宅地域で、土地利用も自己使用目的が中心である。収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性が重視される住宅地域のため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低く試算されている。したがって、規範性ある事例を重視して試算され、市場性を反映して実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域であり、上記一般的要因を反映して、地価はやや強含み傾向にあるものと見られる。その他特に地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶなかに、アパートもみられる住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、やや強含み傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

低層の共同住宅等も散見されるものの収益物件の取引は少なく、自己使用を目的とする取引が支配的である。収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周囲に未利用地も散見される最寄駅からやや遠い住宅地域で、格別の変動要因はないが、異次元緩和下の低金利継続等で、地価上昇は継続。

地域要因の将来予測

畑や未利用地が散見される住宅地域で、交通接近性もやや劣ることから、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、豊富な取引事例の中から厳選した規範性の高い事例を採用して求めた価格であり、地域の実情を反映し実証的で信頼性が高い。一方、当該地域にはアパートも見られるが、地主による土地活用等が大半で、収益物件自体の取引は少ない。市場での取引は自用目的の戸建住宅が中心で居住の快適性等が重視され価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 板橋区内都営地下鉄三田線沿線の住宅地域であるが、最寄り駅へ徒歩圏であり都心への接近性も良好なことより住宅需要は根強い。

地域要因の将来予測

現況住宅を主体とする地域であり、地域内に格別の変動要因はなく今後も現況のまま推移してゆくものと思われる。

価格決定の理由

居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し市場性を反映した比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少なく収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅にも近く、利便性良好な住宅地域であり、住宅需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

将来においても、戸建住宅や共同住宅等が混在する地域として推移するが、各区画は細分化が進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件もみられるが、多くは地主による土地活用で、収益物件の取引は少なく、自用目的による戸建住宅の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。