東京都板橋区徳丸２丁目９１番２(東武練馬駅・高島平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


337,000円

2017年01月01日に行った東京都板橋区徳丸２丁目９１番２(東京都板橋区徳丸２−２６−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を337,000円/㎡としました。

東京都板橋区徳丸２丁目９１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都板橋区徳丸２丁目９１番２
住居表示徳丸２−２６−１０
価格337,000円/㎡
交通施設、距離東武練馬、860m
地積117㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩本育子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩本育子
価格337,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅との間に、大きな高低差のある住宅地域であるが、駅前や近隣に物販店舗が多数存し、低金利の継続等により需要が強く、地価はやや上昇傾向。
地域要因の将来予測一般住宅、マンションに事業所等が混在する住宅地域であり、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上線東武練馬駅を最寄駅とする板橋区西部及び概ね練馬区東部の東武東上線各駅を利用可能な住宅地域である。需要者の中心は、板橋区内居住者であるが、都内他地域からの転入者も見られる。ここ4年ほどは、需要が供給を上回り、地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心価格帯は、土地が3000万円台、新築建売住宅は、4000万円台程度と把握される。
一般的要因区内人口は微増傾向であるが、消費増税の再延期等により、取引件数は概ね横ばいである。相続税対策や資産運用目的等の貸家着工は堅調に推移。

置鮎謙治氏による調査レポート

不動産鑑定士置鮎謙治
価格337,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅までの距離は多少あるもの の、住環境の良好な地域で、住宅地への需要は旺盛である。
地域要因の将来予測将来においても、戸建住宅を中心として、事業所、マンションなどもみられる地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東武練馬、下赤塚、上板橋駅を中心とした東武東上線各駅から徒歩圏の住宅地域で、板橋区南西部に広がる地域である。需要者としては、板橋区、練馬区に居住するなど地縁的選好性を有する戸建住宅需要者が中心であるが、規模の大きい土地についてはマンション業者や投資家の需要もみられる。建売住宅の取引価格は4，000万円∼5，000万円程度が中心であり、土地については3，000万円∼4，000万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移している。不動産の取引価格は上昇しているが、取引件数はほぼ横ばい、賃料もほぼ横ばいである。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7746468
北緯 139度6629164

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都板橋区徳丸１丁目８１番３東京都板橋区徳丸三丁目１２１番９東京都板橋区徳丸三丁目１１５番６東京都板橋区前野町六丁目２１番７東京都練馬区上石神井２丁目３１１番２１東京都練馬区谷原１丁目１５３２番４東京都練馬区東大泉２丁目１０４７番２６東京都練馬区北町５丁目１３１４番２外東京都練馬区北町１丁目６５番６東京都練馬区北町一丁目１８１番５東京都練馬区北町一丁目４９０番１東京都練馬区大泉学園町七丁目５０５番２

参考：近隣駅の地価相場

東武練馬駅(地価相場 383,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)下赤塚駅(地価相場 374,000円/㎡)上板橋駅(地価相場 366,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード