地域要因

周辺の大型複合施設やディスカウントショップ等との競合により、アーケード商店街の経営環境は年々厳しくなっている。

地域要因の将来予測

当該地は、戸畑駅前の伝統的な商店街、アーケード街で、かつて区内では最も繁華な商店街であったが、大型郊外店等との競合に押され、地位は低下しており、商況は低調である。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域はアーケード商店街で、テナント方式もあるが、自用建物によるものが中心である。また古い建物が多く、賃料相場も継続賃料を基盤としており、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。手法の適用に当たっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR戸畑駅至近の商業地域として特段の変動は認められないが、好立地条件による希少性を有し、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅に隣接する路線商業地域である。高齢化が進行し商圏縮小による需要減退が指摘される一方、好立地条件からマンション需要も認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、対象地は戸畑駅前の立地ながら賃貸市況はやや弱くかつ自用の店舗・事務所利用が多い地域のため、テナントからの賃料収受に基づく収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、戸畑中心部で幹線道路沿いの商業地域であり、マンション用地の需要が根強いため地価水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も多いが、現況下では空店舗も多く、マンション利用も多くなりつつあるため、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。当該地域では、依然として需要が弱含みであり地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。店舗の集積度がやや劣る地域であるが、景気の回復基調を受けて地価は回復傾向にあると思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。地域内に賃貸物件は一部あるものの、新規契約案件はほとんどなく、適正な賃料水準を把握し難いため、収益価格の信頼度は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、需給圏内の商業地の需給動向並びに周辺の公基準地価格の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は当区西部の傾斜地に位置しており、住環境等に変化はないが、利便性に劣る住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

戸畑区西部の高台に位置する既存の住宅地で、大きな環境変化も見られず、現状を維持したまま推移していくものと予測され、地価水準については、利便性に劣る点等から引き合い少なく下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では低層の共同住宅も散見されるものの自用の戸建住宅が多くを占め、賃貸市場については成熟しているとは言い難く、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため収益価格が低く試算された。よって、本件では、市場性を反映し説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、また、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向などにも留意して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域のような街路条件のやや劣る既存の住宅地域は新興住宅地に比べ需要が弱く、地価水準は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

若松区東部に位置する既成住宅地域であり、地域に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持したまま推移するものと予測する。地価水準については、今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用不可能だった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事業所等主体の幹線沿い既成商業地域である。繁華性に欠けるが、住宅地としての潜在需要が指摘され、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸畑区中心部寄りに位置する事業所主体の商業地域である。高齢化進行により商業地としての衰退傾向が指摘されるが、住宅地としての潜在需要は強く、将来的にはマンション用地への移行が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する戸畑区内の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用を中心とし、テナントからの賃料収受を前提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。