福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番(戸畑駅・九州工大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,600円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番(福岡県北九州市戸畑区中本町１０−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,600円/㎡としました。

福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
住居表示中本町１０−２９
価格92,600円/㎡
交通施設、距離戸畑、350m
地積105㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ駅前のアーケード商業地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤史郎氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤史郎
価格93,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の大型複合施設やディスカウントショップ等との競合により、アーケード商店街の経営環境は年々厳しくなっている。
地域要因の将来予測当該地は、戸畑駅前の伝統的な商店街、アーケード街で、かつて区内では最も繁華な商店街であったが、大型郊外店等との競合に押され、地位は低下しており、商況は低調である。
市場の特性同一需給圏は、当区のほか隣・近接区の中心市街地やその近郊を包摂して形成される。標準地は伝統的なアーケード商店街であるが、周辺の大型店等の勢いに押され、また、節約志向を反映してか、人通りは以前より閑散とし、商況は概して低調である。なお、市場における中心となる価格帯は商店街内の取引が少なく把握が困難である。
一般的要因戸畑区商業地の不動産取引はやや低調に推移してきたものの、景気の回復基調により、共同住宅投資を含め、需要は徐々に回復していく傾向にある。

吉崎武雄氏による調査レポート

不動産鑑定士吉崎武雄
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空き店舗が見られるアーケードに形成された商業地域である。路線商業地等に顧客が流出し、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、戸畑駅前の古くからあるアーケード商店街である。他の既存商業地と同様に郊外型大型店舗の進出による顧客流出が見受けられ、地価水準は低調に推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、概ね戸畑区及び周辺隣接区等の既存商業地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ個人事業主等が大半であるが、郊外型大型店舗の開業等により客足は低迷しており、回復基調を見せる幹線道路に面した商業地域に比べ商況の回復は遅れている。アーケード内の取引自体少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因景気は回復基調にある。大型商業施設の影響等により既存商業地は低迷しているが、マンション適地となる幹線道路沿いの地価水準は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8962017
北緯 130度8233892

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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