福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８(戸畑駅・九州工大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８(福岡県北九州市戸畑区新池２−５−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
住居表示新池２−５−３５
価格102,000円/㎡
交通施設、距離戸畑、900m
地積154㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の事務所ビル、店舗等が混在する商業地域
前面道路の状況北11.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格102,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因事業所等主体の幹線沿い既成商業地域である。繁華性に欠けるが、住宅地としての潜在需要が指摘され、地価は概ね堅調に推移している。
地域要因の将来予測戸畑区中心部寄りに位置する事業所主体の商業地域である。高齢化進行により商業地としての衰退傾向が指摘されるが、住宅地としての潜在需要は強く、将来的にはマンション用地への移行が予測される。
市場の特性同一需給圏は、戸畑区及び隣接区の商業地域の圏域であり、当区新池地区の幹線道路沿線との代替・競争関係が強い。需要者は戸畑区に地縁関係を有する個人又は中小法人が中心的であり、面大地についてはマンション需要も見込まれる。近隣地域及び周辺では事業所等の業務系用途が中心的であり繁華性は低く、商圏・商況の拡がりは特に見られない。取引市場では商業地としての取引はやや低調であるが堅調なマンション用地との競合が指摘される。
一般的要因消費動向に回復基調が見られる一方、戸畑区の商業地は高齢化進行や建築費の高止まりなど需要減・投資抑制をもたらす影響が懸念される。

田中信孝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中信孝
価格102,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因 当該地域と住宅地との垣根がほとんどなく、住宅地の価格の影響を受け、当該地域もやや上昇機運にある。
地域要因の将来予測戸畑区の中心部に近い路線商業地域であるが、小学校及び公園があるため店舗の連たん性は比較的低い地域である。ただ利便施設等を考えれば将来的にはマンション用地への移行が予測される地域である。
市場の特性 同一需給圏は、戸畑区及び隣接区の商業地域が圏域であり、特に幹線道路沿いの地域との代替競争関係は強い。需要は戸畑区内の個人及び法人が中心であり、店舗付分譲住宅用地としての需要が旺盛である。繁華性はさほど高くないがマンション用地の需要により、価格水準はやや高く保たれている。
一般的要因 景気は回復の基調が見られ消費動向も除々にではあるが増加が伺える傾向にあると思料される。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8986404
北緯 130度8287831

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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