地域要因

京橋の商業中心から離れているが、比較的堅調なマンション需要を背景に、一般的要因の影響を受けて、地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。恵まれた都心接近性を反映し、住宅地域としての色彩を強めていくものと予測する。地価は景気動向から、やや上昇傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的商業集積度の高い路線商業地域にある。地価は都心部商業地域の傾向を反映し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所や共同住宅が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向は景況を反映してゆるやかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、店舗付共同住宅も存するが商業施設としての賃貸市場は弱含みである。よって、試算価格の調整に際し得は、価格形成上、牽連性を有する周辺商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお幹線道路沿いの事例が少なく比準は4事例の試算となった。

地域要因

店舗ビル等が集積する駅前立地の商業地であり、地価は上昇している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、高層の店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心への接近性に優れる住宅地域であり、周辺住環境も比較的良好であるため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心への接近性に優れ、事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因に大きな要因変動はなく、当面の間は、概ね現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を行い適正な要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており実証的な価格である。一方、収益価格は画地規模が小さく共同住宅の想定がやや困難で土地価格に見合う賃料水準に達しないため低位に試算されたが、想定需要者は収益性をも考慮すると思料されることから、参考にすべき価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅の他、共同住宅や事業所も見られる地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地域は、一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域にあり、恵まれた交通接近条件を反映し、賃貸マンション等も散見されるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。試算価格の調整に際しては、この地域特性から、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鴫野駅の徒歩圏内の建売住宅地域である。地価は横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、ほぼ現状で推移するものと思われる。地価は横這いの傾向で進むと予測される。

価格決定の理由

当該標準地の近隣地域は、駅徒歩圏の住工混在地域で、取引の中心は、自用目的、居住としたものが支配的であり、収益性よりも、自用目的を中心に価格形成されている。比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており規範性が高い。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は、対象地の規模、間口との関連で経済的な物件の想定が困難で割愛した。

地域要因

JR桜ノ宮駅や河川公園に近い住環境にあって地価は緩やかな上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は一部店舗、賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

オフィス・マンションの混在地域であり、マンション素地としての需要が高まっており、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンションや事務所等が混在する地域であるが、利便性の高さを活かしたマンション敷地としての利用が今後は増えていくと予測する。また、需給は強含みで地価は上昇傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層事務所やマンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

梅田東側背後の住宅地として分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域であり、都心部への接近性及び居住環境に優れることから、今後もマンションの進出が継続するものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、周辺類似地域に所在し価格牽連性が認められる取引事例を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。収益価格は、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料予測等長期的な収益予測が不透明なことから多大の信頼性をおくことができない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似地域における他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほかに、マンションが見られる住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。堅調な住宅需要を反映し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで、収益価格は参考にとどめ、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅、共同住宅等の混在住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

「天神橋筋六丁目」駅に近く、商業立地として比較的優れている。また投資環境も良好なことから、開発素地の需給は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。需給は強含みで地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高いアーケード商店街であり、需要の中心は店舗であるが、2階以上を共同住宅としての需要が見込め、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

インバウンド効果も見られる小売店舗が建ち並ぶ熟成した商店街であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。2階以上は共同住宅としての利用も見られ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街、天神橋筋商店街である。比準価格は周辺において店舗、共同住宅利用が認められる多数の取引を反映しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は想定要素を含むため、長期的な収益の予測に限界がある。よって、比準価格を標準しと、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神橋筋商店街に近い利便性の高さからマンション進出が多い地域となっており、宅地需要は根強いものがある。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺部ではマンション開発が活発で、今後は住系用途の比重が高まるものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益性を重視した価格形成も認められるが、長期的視点に立った将来予測に限界があり、また、市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鴫野駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

鴫野駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模が小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

複合不動産における建物品等、規模を中心とする画地条件の優劣により価格の振れ幅は大きい。利便性は良好であり、マンション地域の効用も高い。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域であり、今後は共同住宅の混在度合いを高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではあるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。