地域要因

街区整然とした住宅地域だが、やや区画整理後の期間が経過しており目新しさに欠け、需要が旺盛とは言えず、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であり、ある程度成熟した地域であることから、当面、現状を基調として安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としてはアパートも見られるが、対象標準地の規模からアパートを想定することは困難であるため、収益価格は求められなかった。市場参加者は、住環境や利便性を反映した取引価格により価格水準を決定している地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部で天竜川にも近く利便性のやや劣る地域であるが、街区整然とした住環境の良好な地域であるため、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

浜松市東部郊外で天竜川右岸近くの住宅地域である。近隣の周囲には農地も多く見られ、宅地化誘因も少ないエリアであることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅を中心とした郊外部の住宅地域にあり、周囲にアパート等はほとんどなく、取引は自用目的が中心である。賃貸市場が未成熟であることに加え、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることを鑑みれば、収益価格の試算は非現実的で説得力に欠けるため行わなかった。一方、比準価格は現実の取引を反映し実証的で規範性が高い。そこで、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別な変動要因はないが、この所値頃感もみられる。

地域要因の将来予測

農地も見られる住宅地域で、格別な変動要因も見られず、当面は現状のまま推移すると思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的にはほぼ横這いないし若干の下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件もみられるが、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、また郊外の住宅地域で積算価格及び開発法による価格も試算できなかったため代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東区の中では中心部に近く、区画配置も整然としていることから、価格水準は高いものの、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、収益性よりも生活利便性や居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地で値頃感のある物件については需要が認められるが、川沿いや規模の大きな土地に対する需要は厳しい状況にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は今後の景気動向にもよるが、南区の住宅地需要は全体的に弱含み傾向にあることから、引き続き弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引はほとんど見られない。主たる需要者は、自己使用の住宅敷地を希望する個人であり、居住の快適性が重視されることから、土地取引は自己使用目的、資産保有目的が中心で、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通り沿いに集客力のある地元で有名な菓子店舗が点在するため買物客はあるが、地域的な広がりにはいたっていない。

地域要因の将来予測

既成市街地の幹線道路沿いの商業地で、繁華性は低いが密集度が高いので、現状で推移していくと予測する。

価格決定の理由

店舗の賃借需要は景気の低迷により減少しており、土地価格に見合う賃料水準の確保が難しくなっている。幹線道路沿いで来客用の駐車場スペースも必要なことから、収益価格は比較的低位に試算された。自己使用を目的とする土地取引を主とする地域で、複数の規範性の高い取引事例が収集できたことから、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析の結果を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅も多い近隣商業地域で、商業収益性に関する魅力は乏しいが、市中心部に近く、安定した背後の住宅地価格の下支えから地価はやや強含んでいる。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅が多い住商混在型の近隣商業地域である。周囲に目立った店舗の進出等はないものの、利便性の良さもあることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため収益価格は低位に求められた。ただし、市場参加者は商業利用した場合の収益性も少し考慮する傾向にある。よって、取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を参考とするとともに、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中区に比較的近い場所に位置する住宅地で、取引も認められる。生活利便性も概ね良好な地域であるが、周辺地域での地価下落の影響を受けている。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域であるが地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這いないし若干の下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、また既成市街地にあって積算価格及び開発法による価格も試算できなかったため代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号などの主要幹線道路と接続する背後に住宅地域を有する、広幅員道路沿いの路線商業地域である。

地域要因の将来予測

国道1号などの主要幹線道路と接続する地域幹線的な路線商業地域で、当面は現状にて推移すると予測する。地価は、今後の景気動向にもよるが、基本的には弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

都市計画により整備された幹線道路沿いにあり、店舗が集積しつつあるが、建て貸しのケ−スが多く、収益用不動産の取引は少ない。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便環境良好な住宅地域内に所在し需要は堅調

地域要因の将来予測

利便環境に恵まれた地域にて今後も現況を維持していくものと判断する。地価は需要が比較的堅調なためやや強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧街道沿いの既成商業地だが繁華性は乏しい。利便性が良いため、個人事業者等の事務所用地としての需要が期待できる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件として、貸店舗、貸事務所等も見られ、収益性がかなり考慮される商業地域であり、低位に求められた収益価格もある程度規範性が認められる。しかし、自用目的の取引が主で、取引価格を指標に価格水準が形成される傾向が強い地域性を考慮し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天竜川に程近い調整区域内の住宅地であり、災害の危険性等を警戒し、需要は弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には農地も多い市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸需要が認められないため、収益価格は求められなかった。本件では旧豊田町の市街化調整区域内の取引事例を中心に採用し、適切に比準を行っているため、比準価格の規範性は高い。近隣地域等における取引は自己使用目的を中心としているため、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閉店したままの店舗がみられ、繁華性が低い。地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い複数の事例から試算して規範性の高いものが求められた。収益価格は繁華性の低い商業地域で店舗需要も弱いため、土地価格に応じた賃料設定が難しく低位に試算された。近隣地域は自用の店舗、事務所としての利用が多く、取引も自用を目的として行われるのが一般的である。よって、市場性を反映し信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。