地域要因

JR埼京線浮間舟渡駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、浮間舟渡駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域はアパート、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸経営も散見されるものの、主に自用目的が中心として取引されている。従って、当該不動産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

近隣周辺では、一部住宅地への移行も見られるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、製作所等が集積する工業地域である。一部には住宅も散見されるが、最寄駅からの距離、周辺環境等を考慮すると、住宅用途への移行は進み難く、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の工業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力は高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、工業系用途の建物賃貸の収益性は低位である。また、投資目的の取引は少なく、需要の中心は自用目的の事業者であることから、相対的に説得力が劣る。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

工場・作業所等も混在する住宅地域で、工場がマンションに移行し、地価水準も緩やかに上昇しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

浮間舟渡駅から徒歩圏に存し、周辺にはアパート等も混在しているが、一般的には自用目的の取引が中心である。比準価格は板橋区及び北区の準工業地域の取引事例を中心に求められ、市場性を的確に反映している。収益価格は地価水準に見合った賃料水準が形成されていない等によりやや低位に試算された。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、最寄駅への接近性、生活利便性などは標準的である。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅、戸建住宅が混在する区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパート、マンション等の収益物件などもみられるが、取引の中心は戸建住宅であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに、沿道店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗兼共同住宅、営業所、沿道店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の幹線道路沿いに所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、対象地は路線商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となりえる。本件では、自用目的の取引も多いことを鑑み、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。総額的見地から画地の細分化が進んでいる。その他地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後は画地の細分化や中層共同住宅等の混在が進んで行くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が多い既成住宅地域に属し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に試算されている。居住の快適性や生活上の利便性に着目した自用目的の需要が中心であることから、類似性の高い事例を中心に試算され、取引市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特になし

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は限られた区内の取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、規範性が高い。収益価格は工業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、生産性に基づく実需に応じて価格形成がされており、参考にとどめた。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

西台駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層の共同住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の共同住宅地域で、需要者は賃貸事業を目的とした個人・法人投資家や不動産開発業者等が中心であり、取引に当たっては市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益価格は想定部分を多く含み、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に大規模マンションが増加し最寄駅利用者が増加の傾向にあり、近隣の利便性が向上しつつあるが、戸建住宅の取引事例は少ない。

地域要因の将来予測

アパート等も見られるが熟成した住宅地であり、地域要因に変動をもたらす特段の要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、アパート混在の住宅地であるも収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であるが、周辺には倉庫や駐車場等が見られ、跡地にマンションが建設されている。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一定の賃貸需要は存するが、戸建住宅が中心的な地域であり、アパートや賃貸マンションの新規供給の例は散見される程度である。本件においては住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情も考慮して、実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前に立地する商業地で人通り、繁華性に大きな変化はなく、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層店舗付事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。商況及び繁華性に変化はなく、当面の間は概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗、中低層の店舗兼共同住宅等が混在し、自用目的の取引のほか収益目的の取引も比較的多く見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

従来型の近隣商業的店舗は衰退しているが、飲食店等への賃貸により閉店も少なく営業が継続している。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ志村坂上駅から続く商店街であり、近年、中層店舗兼共同住宅が多くなってきている。前面道路は都市計画道路で現時点で事業予定はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、収益価格を標準とすべきところであるが、賃貸事例の類似性や想定建物の実証性にやや不満足な点が残る。取引事例も対象標準地と類似の商業地の事例の収集は困難であったが、希少な中で、ようやく実証性のある事例からの比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性において優る比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い地域であり、戸建住宅と共同住宅の中に、作業所等がみられる住宅地域である。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

作業所等が見うけられる混在型の住宅地域であり、当面はこのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は共同住宅の敷地であるが周辺にアパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格に想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 板橋区内都営地下鉄三田線沿線の住宅地域であるが、最寄り駅へ徒歩圏であり都心への接近性も良好なことより住宅需要は根強い。

地域要因の将来予測

現況住宅を主体とする地域であり、地域内に格別の変動要因はなく今後も現況のまま推移してゆくものと思われる。

価格決定の理由

居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し市場性を反映した比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少なく収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。