東京都板橋区赤塚１丁目２９８２番６(蓮根駅・西台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


333,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区赤塚１丁目２９８２番６(東京都板橋区赤塚１−２３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を333,000円/㎡としました。

東京都板橋区赤塚１丁目２９８２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区赤塚１丁目２９８２番６
住居表示赤塚１−２３−１５
価格333,000円/㎡
交通施設、距離下赤塚、630m
地積203㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に共同住宅等が在る住宅地域
前面道路の状況東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩入晋氏による調査レポート

不動産鑑定士塩入晋
価格334,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。総額的見地から画地の細分化が進んでいる。その他地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後は画地の細分化や中層共同住宅等の混在が進んで行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね板橋区内における東武東上線や都営三田線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有する者を中心とし、その他隣接区等からの転入者も見られる。中規模画地が残る住宅地域で、業者が購入し、分割してエンドユーザーに販売する例も多いが、最低敷地制度が導入され、分割の可能性により市場性に差が生じている。需要の中心価格帯は、画地規模の小さい新築戸建住宅で総額4，000万円台程度と把握した。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいで、取引価格はやや上昇、賃料はほぼ横ばいで推移し、地価はやや上昇している。

内藤九亀氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤九亀
価格332,000円/㎡
個別的要因地域においては街路や規模も標準的な画地であり、特に競争力を増減する要因はない。個別的要因に変動はない
地域要因対象標準地程度の画地規模が標準的な地域でであるが、近年は画地の細分化が見うけられる。地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域である。古くからの戸建住宅地域であり、比較的変化の乏しい地域であるが、近年、敷地の細分化やマンションの建設が見られるようになった。当面はこのまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東武東上線下赤塚駅を中心とし区内同線各駅及び地下鉄区内各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は、閑静な戸建住宅地域及び都心への利便性を求めて、板橋区のみならず東京特別区及び埼玉県等の居住のやや高所得者層がみられる。古くからの住宅地で住環境も良好な住宅地であるため底堅い需要が認められる。市場での需要の中心価格帯は200㎡程度の戸建住宅用地で6500万円前後である。
一般的要因消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度78923034667969
北緯 139度68032836914062

参考：該当物件周辺マップ

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東京都板橋区小豆沢２丁目１４番１の一部東京都板橋区舟渡１丁目１５番８東京都板橋区上板橋２丁目２６１番１５東京都板橋区高島平８丁目１５番２東京都板橋区大谷口上町１８番５東京都板橋区舟渡３丁目１２番１４外東京都板橋区蓮根２丁目６番７７東京都板橋区西台１丁目１４６３番８外東京都板橋区蓮根二丁目５番７５東京都板橋区前野町二丁目４５番２１東京都板橋区高島平九丁目２８番４東京都板橋区赤塚六丁目１８４５番２外１筆東京都板橋区高島平一丁目７９番２外４筆東京都板橋区小茂根四丁目１６２番５東京都板橋区坂下２丁目１２番５

参考：近隣駅の地価相場

蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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