東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０(西台駅・蓮根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


363,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０(東京都板橋区蓮根３−４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を363,000円/㎡としました。

東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区蓮根３丁目１９番２０
住居表示蓮根３−４−１４
価格363,000円/㎡
交通施設、距離西台、420m
地積495㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、マンション、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況西10.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神道和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士神道和弘
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西台駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測中低層の共同住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は板橋区北部を中心とする都営三田線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は賃貸事業を目的とした法人投資家や個人投資家、不動産開発業者等であり、小規模画地については同一需給圏内に地縁性を有する個人である。最寄駅からも近く利便性の良い住宅地域のため、需給は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は規模により幅があるが、標準的画地（500㎡）程度の土地で2億円前後である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、住宅需要は引き続き堅調で取引価格はやや上昇傾向で推移。

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし
地域要因の将来予測戸建住宅と共同住宅等が混在する地域である。環状八号線外側の地域であるが、高層化の傾向も見られる。当面は現状程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、都区部住宅地域。需要者の中心は、マンション開発事業者が中心であるが近年の用地仕入れ需要過多により供給は少ない。土地は一種当たりで60万円前後が需要の中心とみられる。新築マンションでは3，500万円前後∼4，000万円前後が多く見られる。建売共同住宅の需要もある地域である。
一般的要因区内人口・世帯数は微増、地価はやや上昇傾向であるが、不動産の取引件数がほぼ横ばい傾向。建売販売価格上昇により分譲住宅販売が伸び悩んでいる

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7863732
北緯 139度6770801

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西台駅(地価相場 337,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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