埼玉県川口市飯塚３丁目２７８番１(川口駅・北赤羽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


312,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市飯塚３丁目２７８番１(埼玉県川口市飯塚３−９−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を312,000円/㎡としました。

埼玉県川口市飯塚３丁目２７８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市飯塚３丁目２７８番１
住居表示飯塚３−９−７
価格312,000円/㎡
交通施設、距離川口、900m
地積323㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション、工場が混在する住宅地域
前面道路の状況東8.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増渕友哉氏による調査レポート

不動産鑑定士増渕友哉
価格312,000円/㎡
個別的要因東道路で日照、通風等の快適性は北道路に対しやや競争力がある。個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。
地域要因の将来予測一般住宅のほかマンションや工場が混在する住宅地域であり、今後においては一般住宅・共同住宅等が増加していくものと予測する。地価水準については若干の上昇傾向にあり、当面同様にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち川口市居住者が多い。混在地域であるも、利便性が良好であるため需要は強く、地価は若干の上昇傾向にある。土地は土地単独の取引も見受けられるが取引規模も区々であり、取引の中心を把握できない。新築戸建住宅は5000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格312,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測川口駅徒歩圏で工場・事業所も混在する住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は川口駅徒歩圏内でマンションや工場・事業所等も混在する住宅地であり、旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はやや強含みで推移している。土地は3，000∼4，000万円程度、土地建物総額で4千万円台後半∼5千万円台前半程度が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7999277
北緯 139度7107393

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川口駅(地価相場 521,000円/㎡)北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)赤羽岩淵駅(地価相場 362,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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