地域要因

JR単線区間内の住宅地は総じて利便性などで不利であり、土地需要は安定していないが、駅徒歩圏内の地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心としたほぼ成熟した住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価水準は昨今の経済状況から、上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、アパート等の収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。よって、収益価格からの接近が馴染まないため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、自用目的での取引が支配的である。以上から、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域については安定した需要がみられ、地価も概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域として概ね成熟しており、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象地が所在する地域は、貸家に対する需要が少なく、地価把握に際して貸家経営を想定することが適当でないため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は福生市内の戸建住宅地に係る取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

拝島駅を中心とした商業地域であり、拝島駅前周辺の整備により、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗事務所ビル等の商業施設が建ち並ぶ拝島駅に近い商業地域であり、拝島駅南口の整備により商業地域としての質は向上していくものと思われる。地価水準はこれを受け上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

類似性の高い商業地の取引事例は乏しいが、比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。一方、収益価格は採用する利回りや建築費等によって大きく試算価格は上下し、信頼性・安定性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの価格と最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域については安定した需要がみられ、地価も概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした低層住宅地域として概ね成熟しており、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本近隣地域において、アパート等の賃貸物件もみられるが、賃貸市場は成熟しておらず収益価格は低位に試算された。当該地域における地価は、戸建住宅敷地としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、相対的に比準価格の規範性が高い。したがって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前であるが繁華性は劣る。2階以上は住宅用途が中心である。地域性に変化はない。

地域要因の将来予測

金融機関、小規模店舗が見られる駅前商業地域、繁華性は乏しく、商業性は低下している。一方、交通利便性、用途の多様性に着目した需要、住宅用地の需要もあり、地価水準はやや上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域内は、店舗兼共同住宅等が見られる牛浜駅前の商業地域であるが、中低層の自社、自己の建物が多く、収益目的の取引は少ない。対象地は繁華性、集客力が劣り、収益性に着目した需要は弱く、代替性、費用性に着目した自用目的の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離・道路幅員・住環境・日照等で短所のないものに需要が集中する傾向が続いている。

地域要因の将来予測

ほぼ成熟した住宅地域のため、大きな変化は見込めず、多少の純化はあるものの今後も現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。一方、本標準地は都心から距離があり、しかも住宅地であることによって収益になじまない土地柄である。収益価格は参考に留め、信頼性の高い比準価格をもって妥当と判断し、さらに代表標準地からの価格と最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の性格では劣るものの、住環境は普通であり、価格帯が低位であるので底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域は住宅地としてほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地域要因に大きな変化はなく地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地近隣は、自用目的での取引がほとんどである。賃料水準も低く、収益採算になじむ地域では無いので、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域に存する5取引事例を採用し、適切な要因比較後、検討の上調整決定されたものであり、実証的で規範性のあるものとなった。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

拝島駅前整備の進捗に伴い、特に拝島駅から徒歩圏内の住宅地域における需要は概ね増加傾向にある。

地域要因の将来予測

畑地等がやや残るものの戸建住宅地域としてほぼ完成されており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象地が所在する地域は、貸家に対する需要が少なく、地価把握に際して貸家経営を想定することが適当でないため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は福生市内の戸建住宅地に係る取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に比較的近く、地価は底堅いが勢いは無く、横這いから微増程度である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域は住宅地としてほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地域要因に大きな変化はなく地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地近隣は、自用目的での取引が支配的である。アパート等の収益物件も見られるが、旧来からの土地所有者によるものであり、土地を含んだ投資採算は考慮外であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域に存する取引事例から求められた概ね一致した4試算価格を基に決定されたものであり、実証的で規範性のあるものとなった。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一定の需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価はほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向については上昇で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件地域における取引の大半は自己使用目的の住宅用地の購入であることから、このような取引事例を採用して試算した比準価格は居住の快適性や利便性による経済価値を表した価格であり、対象標準地の価値を適切に表していると言える。よって、代表標準地との均衡を考慮した上で比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅距離・道路幅員・住環境・日照等で短所のないものに需要が集中する傾向が続いている。

地域要因の将来予測

駅からの接近条件が劣ることより、大きな変化は見込めず今後も現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。しかし、本標準地は都心及び市の中心部からも距離があり、収益になじまない土地柄で収益価格の試算は困難であった。従って、比準価格をもって妥当と認め、さらに代表標準地からの価格と最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 商業繁華性は低いものの路線商業地域として環境を維持しており、景気動向を反映して地価は緩やかな回復傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当該地域は店舗や営業所等が見られる路線商業地であるが、商業繁華性に乏しく店舗及び住宅の賃料水準も低位で推移しており、収益性が高いとは言い難い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離はあるものの、区画整然とした住環境の良い住宅地である。住宅地に対する需要は安定的で、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で街並みは出来上がっており、当面は現状を維持していくものと予測される。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住環境等を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する5事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、周辺公示地との均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

流通系の工場地は強含みが明らかだが、工場系はほぼ横ばい状態。

地域要因の将来予測

特に大きな変化は見込めず、当面は工場を中心とした工業地のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。しかし、本標準地は都心及び市の中心部からも距離があり、収益になじまない土地柄で収益価格の試算は困難であった。従って、比準価格をもって妥当と認め、さらに代表標準地からの価格と最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近条件は劣るが、拝島駅はJRとの交通結節点の性格を有するので宅地需要は存在する。

地域要因の将来予測

基準容積率160％地域で、拝島駅から600mと近いので、小画地でも一般住宅やアパートも建てられるので住宅の建替えやアパート建設が盛んになると予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めた。比準価格は実際の不動産市場で取引された価格を反映しているので実証的で信頼性が高い。収益価格は求めなかったのは、1中専で容積率160％の小規模住宅地域である。戸建住宅が中心で収益価格は快適性を求める当該地域にあってはふさわしくない。自己使用不動産の取引が中心である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

拝島駅周辺の施設整備により利便性の向上し不動産価格に対する値頃感から需要が増加し、周辺では開発による画地の細分化が認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い、居住目的の取引事例を収集し要因比較を適正に行った。近隣地域は自用目的の取引が中心であり、居住の快適性を重視する地域といえる。周辺には共同住宅も見られるものの元本と果実の相関関係は希薄で地域内における賃貸住宅経営に基づく収益分析を行うことは難しい。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の商業地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

駅前商業地域として街並みはほぼ出来上がっており、テナント業種の変遷はあるものの、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価はやや強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

取引事例はやや遠隔地も混ざるが、評価対象不動産と類似性の高い商業地事例が採用されており、これから求められた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格も、賃貸用不動産としての収益性が価格形成に何らかの影響を与えている評価対象不動産については配慮すべきであるが、将来予測等を多分に含み、相対的信頼性は比準価格よりは劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。