東京都福生市牛浜８６番１(牛浜駅・熊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


207,000円

2017年01月01日に行った東京都福生市牛浜８６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を207,000円/㎡としました。

東京都福生市牛浜８６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都福生市牛浜８６番１
住居表示 
価格207,000円/㎡
交通施設、距離牛浜、近接
地積154㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、中層雑居ビルが見られる駅前商業地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格206,000円/㎡
個別的要因店舗より住宅用途に着目した需要が見受けられる。個別的要因には変動なし。
地域要因駅前であるが繁華性は劣る。2階以上は住宅用途が中心である。地域性に変化はない。
地域要因の将来予測金融機関、小規模店舗が見られる駅前商業地域、繁華性は乏しく、商業性は低下している。一方、交通利便性、用途の多様性に着目した需要、住宅用地の需要もあり、地価水準はやや上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR青梅線並びにJR五日市線、八高線を中心とする西多摩全域の住・商混在地域であり、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者、法人、全国展開を図る法人が中心である。牛浜駅前の商業地域であるが、商業性が低下しており、顧客通行量は少なく、繁華性は劣る。低層は小規模店舗、金融機関が見られるが、2階以上は住宅が中心、住宅地への転換も見られる。中心価格帯は立地、規模、形状等によりバラツキがあり、把握困難。
一般的要因商業施設の需要は限定的。福生駅周辺は一定の商業性があるが、牛浜、東福生、熊川駅前の商況は弱い。規模大の沿道型店舗の引き合いは強い。

黒木中氏による調査レポート

不動産鑑定士黒木中
価格207,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動はない。
地域要因駅前であるが、繁華性が低く、商業利用は一階のみで、二階以上は住宅利用である。地域性に変化はない。
地域要因の将来予測金融機関・飲食店・小売店舗等が見られる駅前商業地域であるが、繁華性は低い。しかし駅前という優位性は変わらない。当面は、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は西多摩地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は、当該地域に地縁を有する中小事業者や個人である。JR青梅線「牛浜駅」前の場所的には恵まれた地域であるが、顧客通行量は少なく、繁華性は低い。価格水準から住宅地としての需要も見込まれる。中心価格帯は規模によって異なり、把握が困難である。
一般的要因福生市の人口は微減傾向。緩やかな景気の回復傾向と低金利を反映して、地価は僅かではあるが上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

未固結堆積物

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7344178
北緯 139度3331181

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛浜駅(地価相場 162,000円/㎡)熊川駅(地価相場 169,000円/㎡)福生駅(地価相場 152,000円/㎡)東福生駅(地価相場 153,000円/㎡)拝島駅(地価相場 159,000円/㎡)東秋留駅(地価相場 118,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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