地域要因

周辺の事業用地としての需要は低迷しているが、区役所に加え、大型店舗が集積してきており、業務及び生活利便性の向上が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、準工業地域に存する規範性の高い事例を収集して試算されている。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されており、両試算価格とも信頼性は高い。一方で小規模な産業用物件に対する投資目的での取引は少なく、周辺地域での取引も自用の取引がほとんどである。従って、本件では市場特性を反映した比準価格を重視し収益価格を関連付け鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から距離があり、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。居住環境に特段の変化は見られない。地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、横ばいもしくは緩やかな上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であるJR総武線小岩駅から距離があり、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、賃料水準が低めに形成され、市場性を反映した比準価格に比べて収益価格はやや信頼性に欠ける。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内であり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は前年同様上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが建ち並ぶ熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であるJR総武線平井駅から徒歩圏にあり、居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域であるため、賃料水準が相対的に低めにおさえられ、収益価格はやや信頼性に欠けると考えられる。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は路線商業店舗を中心とした幹線道路沿いの地域である。このような路線商業地域では、収益物件としての需要が認められるほか、自営店舗用地の需要も考えられる。そのような需要者層を鑑みて、求められた各試算価格について、収益性を重視した収益価格と、実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い当物件の地価は着実に上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、駅前商業地とはいえ敷地規模が小さいため経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は駅に近い容積率の高い事例から適切に補正して求めており実証的な価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。河川後背地の住宅地であり、人気はそれ程高くない。

地域要因の将来予測

小岩駅を最寄駅とする一般住宅の多い住宅地域であり、特別な変動要因はなく現状程度で推移すると思われる。駅からやや離れ橋を渡っての河川後背地であり、人気がもうひとつで地価は微増程度と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、小岩駅中心に多数の取引事例から求められたもので、実証的で説得力がある。投資用でなく自宅用としての需要が大半である。住宅地では収益性より居住の快適性が重視される傾向があり、また、低層住宅が標準的であることから、収益価格は低位に求められたものと思われる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。最近の経済動向及び背後の住宅地等の影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅から離れた旧来からの商業地域で、繁華性に乏しく、新規出店する店舗も少ない。当面、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復の影響及び背後住宅地の影響を受け若干の上昇傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は、取引件数が限定された商業地域のため、比準価格を求めるにあたっては、同一需給圏を広げ地価水準が似通った類似地域の取引事例も採用した。また収益価格は、投資採算性が重視される商業地域であるので、店舗等の賃貸事例からの収益性も考量した。したがって、本件の代表標準地は、店舗兼共同住宅地が最有効使用であり、商況の劣る商業地域にあることを考慮のうえ、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。