東京都江戸川区松島２丁目５５５番１(新小岩駅・平井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
308,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区松島２丁目５５５番１(東京都江戸川区松島２−２６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を308,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区松島２丁目５５５番１ |
| 住居表示 | 松島２−２６−１３ |
| 価格 | 308,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新小岩、1,200m |
| 地積 | 78㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.8m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本裕 |
|---|---|
| 価格 | 308,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。規模80㎡未満で総額が嵩まず、値頃感より競争力は中以上。 |
| 地域要因 | 最寄駅からやや離れているものの、小規模住宅が比較的多いエリアである。総額帯が抑制され、値頃感より需要は引き続き堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模な一般住宅、アパートが多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。総額が嵩まない小規模戸建住宅を中心に需要は底堅く、値ごろ感から地価は堅調に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区北中部並びに葛飾区南部の住宅地域。特にJR総武線「新小岩」徒歩限界域との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中所得者層②江戸川区に居住経験のある一次取得者又は地縁者。JR総武沿線の新築戸建成約価格は、概ね安定的に推移している。近隣地域周辺は、駅からやや離れているものの、比較的小規模な画地が多く総額が嵩まず、底堅い需要が見込まれる。中心価格帯は新築戸建で総額4，000万前後である。 |
| 一般的要因 | 震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。 |
金築伸樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金築伸樹 |
|---|---|
| 価格 | 307,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。整形画地であり教育施設等が徒歩圏内にあることから、競争力はあるものと思われる。 |
| 地域要因 | 住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。JR新小岩駅が最寄駅であることから根強い住宅需要がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 新小岩駅が徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は緩やかに上昇すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR総武線新小岩駅、小岩駅等を最寄り駅とする総武線沿線の住宅地域である。需要者は、当区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域であり、戸建住宅は区画を細分化したミニ開発が中心である。近隣地域周辺の画地は比較的小規模であり、購入しやすい価格帯にある。土地は25∼35百万円、新築戸建住宅は40百万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度707662 北緯 139度861994 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都葛飾区新小岩１丁目１３３８番１の一部東京都葛飾区新小岩４丁目３８６番４東京都葛飾区西新小岩一丁目７３５番東京都江戸川区松島４丁目１０４６番６東京都江戸川区平井６丁目１８９８番東京都江戸川区篠崎町６丁目１９３番１東京都江戸川区春江町５丁目２３番１２８東京都江戸川区中央一丁目１３６５番２外２筆東京都江戸川区大杉五丁目４９６番３東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
参考：近隣駅の地価相場
新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード