東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４(新小岩駅・一之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


315,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４(東京都江戸川区中央２−１５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を315,000円/㎡としました。

東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区中央２丁目１０８５番４
住居表示中央２−１５−１２
価格315,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、2,100m
地積69㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅とスーパーが混在する近隣商業地域
前面道路の状況東10.9m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平井良之氏による調査レポート

不動産鑑定士平井良之
価格315,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。最近の経済動向及び背後の住宅地等の影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は、駅から離れた旧来からの商業地域で、繁華性に乏しく、新規出店する店舗も少ない。当面、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復の影響及び背後住宅地の影響を受け若干の上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区、葛飾区内の旧来からの小売店舗を中心とした商店街で、地元消費者を相手とする狭い範囲の背後地が商圏の近隣商業地域である。需要者は、地元の個人事業家及び法人が主体である。地価は、最近の景気動向及び背後住宅地の取引価格並びに周辺地域のマンション用地等の需要の影響を受けやや上昇傾向である。土地の取引は限られるが、1㎡当たり322，000円が中心で、標準地程度の規模では総額が2，200万円前後である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。当区の1年間の人口は約0．7％増である。地価は、上昇傾向である。

沖健信氏による調査レポート

不動産鑑定士沖健信
価格315,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因同潤会通り沿いの近隣商業地域に所在し、周辺地域には大型量販店の進出も見られる。経済環境の好転により、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、かつ総額との関連によっては需要はある程度期待することができる。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線新小岩駅を中心に江戸川区、葛飾区内の各線駅周辺の商業地域及び用途の多様性が認められる準幹線道路沿いの地域が圏域となる。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者等のほか、新たな事業展開を模索する店舗経営者等があげられる。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ緩やかな上昇傾向にある。投資物件等としての取引市場での中心価格帯は、店舗等用地で5，000万円前後程度と推定される。
一般的要因アベノミクス継続の効果により、日本経済が堅調に推移している中、都心部地価上昇の波及効果が江戸川区にも及び、地価は緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度704799
北緯 139度8734678

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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