東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１(新小岩駅・京成立石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


344,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１(東京都葛飾区東新小岩５−９−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を344,000円/㎡としました。

東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
住居表示東新小岩５−９−７
価格344,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、600m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格344,000円/㎡
個別的要因新小岩駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき個別的要因の変動は特にない。
地域要因新小岩駅勢圏に所在する住宅地として、安定的な需要が認められる。居住環境等は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向での推移が続いている。
地域要因の将来予測価格時点現在において、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新小岩、小岩等、主としてJR総武線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性の強い個人であるが、職住接近性や都心部と比較した値頃感を選好する同一需給圏外からの転入者も需要者として見られ、人気は比較的高い。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向が続いている。新築戸建住宅は40∼45百万円の物件が多い。
一般的要因葛飾区の人口は微増傾向にある。建築費の高止まりや将来的な増税等の不安要素はあるものの、不動産市況は全般的に強気な状況が続いている。

森川正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士森川正夫
価格344,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏内で、地元の商店街に至近な住宅、店舗等の混在住宅地域である。最近の経済情勢を反映して、地価はやや強含みである。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩8分程度で、地元の商店街に至近な住宅、店舗等の混在住宅地域である。特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持で推移するもと予測する。最近の経済情勢を反映して、地価はやや強含みである。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線及び京成線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、都心に通うサラリーマンの一次取得者及びマンションからの二次取得者が主である。当該地域は、一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域で、建売戸建住宅の総額を抑えるため宅地の細分化が進んでいる。土地の単独取引は限られているが、1㎡当たり35万円程度であり、新築戸建住宅の総額は4，000万円台前半が中心である。
一般的要因円高是正・株価上昇で景気は回復傾向にある。資金調達環境も改善した為、地価は微増傾向となった。葛飾区の1年間の人口は約0．6％増である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7222076
北緯 139度8572271

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)京成立石駅(地価相場 344,000円/㎡)四ツ木駅(地価相場 294,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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