東京都江戸川区中央３丁目１６６８番(新小岩駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


257,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区中央３丁目１６６８番(東京都江戸川区中央３−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

東京都江戸川区中央３丁目１６６８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
住居表示中央３−５−５
価格257,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、1,600m
地積462㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所、倉庫兼寮
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模作業所のほか住宅も見られる工業地域
前面道路の状況西6.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格257,000円/㎡
個別的要因住宅地への転換も可能であり、用途の多様性の面から市場性に特に問題はない。個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の事業用地としての需要は低迷しているが、区役所に加え、大型店舗が集積してきており、業務及び生活利便性の向上が見られる。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区内の準工業地域であり特に都営新宿線以北の地域は代替性が高い。需要者は主として中、小規模事業所を営む自営業者と考えられるが、事業用地としての需要は減少している。工業用途の中小事業地は業種、規模による個別性が強く、中心価格帯を把握することは難しいが、総額を反映して単価は周辺住宅地と比べ安くなる傾向にある。
一般的要因企業の景況感は回復傾向にあるが、一般消費者の消費動向はやや重く、都心部と比較し顕著な需要の増加は見られない。

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格257,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。工場地のみならず住宅地としても利用可能なため、総額がやや嵩むものの競争力は中程度。
地域要因住工混在地域であるが、周辺での道路整備、新規商業施設の充実により、需要は堅調。但し需要者属性、画地規模により成約単価に差異が見られる。
地域要因の将来予測中小工場、倉庫及び一般住宅が混在する地域であり、当面現状で推移するものと予測する。周辺には大型商業施設が充実しており、住宅転用も可能な立地にある。需要は底堅く、地価は微増傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区中部・北部の準工業系地域。特にJR総武線「新小岩」バス便住工混在地域との代替性が高い。典型的需要者は①小規模画地は居住目的の一次取得者又は地縁者②中大規模画地は事業利用目的の法人及びマンション、戸建開発目的の不動産業者。画地規模により、想定需要者及びその最有効使用も異なり、中心価格帯の把握が困難であるが、事業用としては坪90万、居住用エンド向けで坪100∼110万前後で安定的に推移している。
一般的要因震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7115564
北緯 139度8713205

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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