東京都江戸川区大杉４丁目９６１番３外(新小岩駅・小岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
270,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区大杉４丁目９６１番３外(東京都江戸川区大杉４−１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区大杉４丁目９６１番３外 |
| 住居表示 | 大杉４−１−４ |
| 価格 | 270,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 一之江、2,400m |
| 地積 | 465㎡ |
| 形状 | (3.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西35.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森脇哲史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森脇哲史 |
|---|---|
| 価格 | 271,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区内の幹線道路、準幹線道路沿いの路線商業地域である。路線商業店舗の立地が中心であるが、近年は共同住宅等の住宅利用も多くなっている。市場参加者は店舗経営法人、共同住宅経営者等が中心であるが、区画整理事業施行予定区域であるため、高層の建物が制限されることから投資需要は低い。交通量は多いため、小売店舗やファミリーレストラン等の飲食店舗は需要が高く、流通系も需要が見込める。 |
| 一般的要因 | 景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。 |
岡田生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田生 |
|---|---|
| 価格 | 269,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 路線商業地として代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力はやや下位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。 |
| 地域要因 | 環七通り沿いの路線商業地域として、住宅、商業両面の需要が認められる。建築制限がありやや魅力を欠くが、周辺の地価は微増傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 価格時点現在において、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内及び葛飾区等の隣接周辺区に所在する幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、賃貸用共同住宅の経営を志向する地元不動産業者や沿道型店舗の経営を企図する事業法人等である。投融資環境は全般的に良好であり、地価は緩やかな上昇が続いている。取引の目安となる土地の価格水準は25∼35万円／㎡前後と考えられ、総額は規模等により多様であるが、1∼2億円程度が中心となっている模様である。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は微増傾向が続いている。建築費の高止まりや将来的な消費税増税等の不安要素はあるが、不動産市況は総じて堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7077018 北緯 139度8804391 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区逆井１丁目１１６番１及び１１６番２東京都江戸川区西小岩１丁目１９２１番６東京都江戸川区逆井１丁目１６１番１１東京都江戸川区中央３丁目１６６８番東京都江戸川区大杉２丁目７６２番東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外東京都江戸川区松江一丁目３１７３番１１東京都江戸川区西瑞江三丁目２４番５２東京都江戸川区春江町五丁目５番４７東京都江戸川区中央３丁目１６６８番
参考：近隣駅の地価相場
新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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