東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２(新小岩駅・平井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


360,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２(東京都江戸川区松島４−３４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を360,000円/㎡としました。

東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区松島４丁目１１１２番２
住居表示松島４−３４−１
価格360,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、700m
地積170㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士江藤美香
価格360,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR新小岩駅南口徒歩圏の住宅地であり根強い需要はあるが、賃貸物件の供給過剰気味感と、個別的要因により市場滞留期間の長期化傾向が伺える。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面の間現状のままで推移するものと予測する。需給は安定しており、地価水準も総じて強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区、葛飾区内の総武線沿線の住宅地域であるが、特に「新小岩」駅南口圏域は代替性が高い。需要者は城東地域、周辺市の居住者及び地縁者が中心である。従来から相対的に需要が強く価格帯も高い地域であったが、総額の嵩むものや街路条件の劣るものは両区における競争力がやや軟化傾向である。市場の中心価格帯は土地が1㎡あたり30万円台半ば、土地建物総額で4，000万円台後半となっている。
一般的要因23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。

金築伸樹氏による調査レポート

不動産鑑定士金築伸樹
価格360,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。整形画地であり利便施設が徒歩圏内にあることから、競争力はあるものと思われる。
地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。JR新小岩駅の徒歩圏内にあることから根強い住宅需要がある。
地域要因の将来予測新小岩駅が徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり、地価水準は緩やかに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線新小岩駅、小岩駅等を最寄り駅とする総武線沿線の住宅地域である。需要者は、当区及び周辺市区に地縁選好性を有する個人が中心である。旧来からの成熟した住宅地域であり、交通利便性が良いことから需要は強い。戸建住宅のほか共同住宅用地の需要もあり。土地は25∼35百万円、新築戸建住宅は40∼45百万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因区内人口は増加傾向にあるが、高齢化率も増加。景気回復基調により不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7120919
北緯 139度8588108

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)東あずま駅(地価相場 364,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)小村井駅(地価相場 379,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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