地域要因

住宅、共同住宅、作業所等の混在地であり、実需は底堅い。景気動向に伴い、底値圏を脱して以降、地価の上昇傾向は継続している。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の取引事例に基づき求められたもので、市場性を反映した実証性の高い試算価格である。一方、収益価格は標準地の収益性を重視した理論的な試算価格である。標準地の所在する地域の特性及び規模等を考慮すると賃貸収入目的より、自用の戸建住宅利用を目的とする需要が強いと判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅のほかに公共施設も見られる住宅地域で、地域要因に変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、公共施設等もある住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、自己の居住目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。一方、周辺に賃貸共同住宅も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的として土地の取得を目指す需要者は少ない。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準的な繁華性を有し安定的な需要がある京葉道路沿いの商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は京葉道路沿いの商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移するものと予測する。なお、同国道は都市計画決定による道路拡幅の計画があり、用地の取得が徐々に進んでいる。

価格決定の理由

中高層の店舗、事務所、マンションが建ち並ぶ当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を関連づけ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人所得は伸び悩んでいるが、景気回復等を背景に、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

古くから成熟している住宅地域であり、特段の大規模開発の予定もないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は今後も上昇するが、その程度は弱まっていくものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅や小工場等、自用目的の取引が多い住宅地域に属しており、比準価格に相対的信頼性を認める。一方で、マンションとしての利用もみられるが、従来から保有する遊休地を有効利用しているものが多く、収益目的での土地の取引慣行は成熟していないため、収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、比準価格を標準に収益価格を参酌して、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、作業所等が混在する住環境であり、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住宅が多く建ち並ぶ地域で、特段の変動は認められず、今後も現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己の居住目的での取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。収益価格は、対象標準地の収益性を反映したもので、周辺には賃貸共同住宅も見られることから、理論的な価格であるが、想定要素が多く含まれる。したがって、実証的である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域としてその地域の特性等に大きな変化はないものの、市況を反映して需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、収益性に着目した投資家サイドの理論的な価格であり、中層事務所兼共同住宅地である当該標準地にも十分参考となる価格ではあるが、収益価格は想定要素が多く、また、還元利回りに市場動向を織り込むことは困難であるため、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

広幅員の道路沿いに事務所、共同住宅等が混在する地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

広幅員の道路沿いに、中層事務所や共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化は見られず、今後もしばらくは現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と代替、競争等の関係にある取引事例を収集して、適切な補修正を行って試算されていることから規範性は高いと判断される。また、収益性に着目した需要も見られることから、想定要素が含まれるものの収益価格についても一定の規範性が認められる。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京スカイツリーエリアの北側に近接する種々の用途が混在する商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

東京スカイツリー開業の影響に乏しく格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は住宅を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、一般住宅が混在する既成の住宅地域で、地域の価格形成要因に大きな変化はなく当分の間は現状を維持するものと思われる。

地域要因の将来予測

店舗、共同住宅、戸建住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は強含み傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、対象標準地周辺は最寄駅からやや距離があり収益価格は若干低位に求められた。また対象標準地周辺は戸建住宅用地としての自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を指向する比準価格を重視すべきである。よって市場動向を反映した取引を基礎に求めた比準価格を標準に収益価格を参考にして、さらに同一需給圏内の類似地域の価格動向にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

用途の多様性を有し安定的な需要が見込まれる京葉道路沿いの商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

京葉道路沿いに中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ当該地域においては、自ら使用する目的の建物用地として及び収益獲得目的の賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

スカイツリー駅徒歩圏の混在住宅地域で生活利便性、快適性が増大しておりマンション建築も増加し地価は上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域にあり、標準地規模の収益目的取引も散見されるようになったが、自己使用としての取引が多く、居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域とは言い難い。以上より向島エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の営業所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、景気回復を背景に、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

両国駅に程近い商業地域であり、周辺地域を含み特段の大規模開発等はみられないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価上昇は今後も続くが、その程度は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

実需に基づいた自用目的の取引が多い地域であり、典型的な市場参加者は資産性を重視して取引に関する意思決定を行うものと把握されるため、比準価格に相対的信頼性を認める。一方で、典型的とはいえないまでも収益目的の取引も散見されることから、収益価格についても一定の説得力を認める。以上より、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。