東京都江東区石島１４番２０(住吉駅・菊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


443,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区石島１４番２０(東京都江東区石島７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を443,000円/㎡としました。

東京都江東区石島１４番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区石島１４番２０
住居表示石島７−９
価格443,000円/㎡
交通施設、距離住吉、1,100m
地積85㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況倉庫兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小工場、倉庫、住宅等の混在する住宅地域
前面道路の状況南8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大久保文男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保文男
価格443,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、一般住宅が混在する既成の住宅地域で、地域の価格形成要因に大きな変化はなく当分の間は現状を維持するものと思われる。
地域要因の将来予測店舗、共同住宅、戸建住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は強含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は東京メトロ東西線、都営新宿線、東京メトロ半蔵門線沿線の商住混在の住宅地域である。需要者は都心への通勤者及び地縁的選好性を有する区内居住者で、規模の纏まった土地であれば不動産業者等である。商住混在地域であるが住宅以外の用途はあまり強くなく、徐々に住宅用地として需要が増加している。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、標準的な画地で3，500万円∼5，000万円程度と思われる。
一般的要因12月1日現在、江東区の人口は506，402人（前年同月比＋2．56％）、世帯数は258，132世帯（同＋3．65％）であった。

松浦康宏氏による調査レポート

不動産鑑定士松浦康宏
価格443,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因混在型の住宅地域として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変化は認められないため、当分は現状維持のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東京メトロ東西線・半蔵門線等の沿線の住商工混在地域で、需要者は地域的選好性を有する区内居住者のほか、都心への通勤者、もしくはそれらの賃貸需要を取り込む不動産業者等である。旧来より事業所・作業所や住宅が混在している地域であるが、住宅以外の用途の需要は徐々に減少傾向にある。土地取引の中心価格帯は1㎡あたり35∼55万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかながらも回復基調にあり、企業の投資意欲や投資需要などの不動産需要も増加しつつあるため、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6799471
北緯 139度8133851

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江東区海辺１１番３の一部東京都江東区南砂１丁目９６０番２東京都江東区北砂１丁目３９６番２１東京都江東区扇橋三丁目１番７東京都江東区東陽五丁目１８番２０東京都江東区東陽五丁目２８番７東京都江東区猿江二丁目２１番４東京都江東区北砂六丁目７５６番１８東京都江東区北砂１丁目２１２番２東京都江東区東陽五丁目２８番７東京都江東区猿江二丁目２１番４東京都江東区南砂一丁目２８１番２外

参考：近隣駅の地価相場

住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)東陽町駅(地価相場 443,000円/㎡)木場駅(地価相場 509,000円/㎡)西大島駅(地価相場 362,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード