東京都墨田区緑２丁目３番４外(両国駅・森下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


613,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区緑２丁目３番４外(東京都墨田区緑２−１５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を613,000円/㎡としました。

東京都墨田区緑２丁目３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区緑２丁目３番４外
住居表示緑２−１５−１４
価格613,000円/㎡
交通施設、距離両国、500m
地積196㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、マンション等が多い商業地域
前面道路の状況南27.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格613,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因標準的な繁華性を有し安定的な需要がある京葉道路沿いの商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は京葉道路沿いの商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移するものと予測する。なお、同国道は都市計画決定による道路拡幅の計画があり、用地の取得が徐々に進んでいる。
市場の特性同一需給圏の範囲は墨田区南部から江東区にかけての幹線道路沿いで、店舗、マンション、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と判定した。需要者の属性は、マンション開発業者、不動産業者等と思料される。マンション用地、ビル用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模200㎡程度で1億2千万円前後と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格613,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いの商業地域として地域要因に大きな変動はないが、用途の多様性を持つ当地域の不動産需要は徐々に高まっており地価上昇率は拡大している。
地域要因の将来予測京葉道路（国道14号線）沿いの商業地域として今後も利用状況に大きな変化はなく推移すると予測される。なお、同国道は都市計画決定がなされており、今のところ事業決定は不詳だが、用地買収は徐々に進んでいる。
市場の特性同一需給圏は京葉道路、蔵前橋通り、清澄通り等の幹線街路沿いの地域を主体としてその背後の商業地域を含み、墨田区南部から江東区北部にかけて店舗、マンション、事務所ビル等の存する商業地域と判定した。需要者の中心はマンション開発業者や不動産業者等と見られ、従来より幹線街路沿いの商業地域としてはその地域的特性に変化はないが、景気回復基調を背景に市場人の行動は前向きである。市場の中心価格帯は、土地について1∼3億円程度と把握される。
一般的要因企業の業況については全般に緩やかだが改善傾向にある中、好立地で収益性の高い商業地は引合いが強く、投資市場も徐々に活況を増している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6950286
北緯 139度802575

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

両国駅(地価相場 551,000円/㎡)森下駅(地価相場 514,000円/㎡)菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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