東京都墨田区立川２丁目１番１３外(森下駅・菊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


414,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区立川２丁目１番１３外(東京都墨田区立川２−１２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を414,000円/㎡としました。

東京都墨田区立川２丁目１番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区立川２丁目１番１３外
住居表示立川２−１２−９
価格414,000円/㎡
交通施設、距離森下、520m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、マンション、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格413,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域としてその地域の特性等に大きな変化はないものの、市況を反映して需要は増加傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区及び周辺地域における各駅から徒歩圏の混在住宅地域である。需要者の属性は、マンション等の開発を行う不動産会社、あるいは自用目的の墨田区内外の個人まで幅広い。交通アクセスが良く、比較的住環境も良好なことから、景気回復を背景に、需要は旺盛である。需要者の属性や土地利用目的が多様であることもあって、市場における土地価格はまちまちであり、土地需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

小田桐雅也氏による調査レポート

不動産鑑定士小田桐雅也
価格414,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。個別的要因の変動はない。
地域要因住宅や事務所が混在する住宅地域で、地域要因に変化は認められない。
地域要因の将来予測住宅、マンション、事務所等が混在する区画整然とした地域で、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現況のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、墨田区南部及び江東区北部を中心とする混在住宅地域と把握される。需要者は圏内の居住者、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要者に転売する目的で取得する不動産業者等も市場参入している。規模の大きい画地であれば、マンション建設を目的とした取引も見られる。需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は立地や規模等によりバラツキが見られるが、150㎡程度の規模で1㎡当たり40万円台が多い。
一般的要因景気回復基調が続き、所得、雇用情勢が改善し、個人消費及び設備投資等も堅調であり、地価は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6918762
北緯 139度8015612

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

森下駅(地価相場 514,000円/㎡)菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)錦糸町駅(地価相場 443,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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