東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０(錦糸町駅・本所吾妻橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


440,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０(東京都墨田区亀沢４−２２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を440,000円/㎡としました。

東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
住居表示亀沢４−２２−２
価格440,000円/㎡
交通施設、距離錦糸町、800m
地積229㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況作業所、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、小工場、事務所等が混在する地域
前面道路の状況西11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格440,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模以上の一般住宅やマンションが多い住宅地域であり、個人所得は伸び悩んでいるが、景気回復等を背景に地価は引続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測古くから成熟している住宅地域であり、将来的には、一般住宅敷地の細分化及びマンション転用が進むものと予測する。地価は今後も上昇するが、その程度は弱まっていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区のほぼ中央部、概ね両国駅、錦糸町駅、押上駅に囲まれる、準幹線道路沿いの圏域。典型的な需要者としては、収益目的の投資家が想定されるが、規模が小さければ、自用目的の個人による需要も認められる。景気回復を背景に、収益目的の需要、自用目的の需要ともに旺盛であり、地価は引き続き緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は150㎡∼200㎡程度の土地で1億円前後と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格440,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価は小幅ながら上昇基調で推移している。当地域の地域要因自体に大きな変動は見られないが、マンション需要は高まっている。
地域要因の将来予測墨田区南部の混在型住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後も現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は墨田区南部にあって、用途の多様性を有する混在地域を主体に形成される圏域と認められ、その主な需要者は個人の住宅実需者や地元の中小事業者等である。従来よりマンションや併用住宅等の多い地域であり特段の変化は見られないが、景気の回復基調を背景に個人、法人ともその市場参加者は前向きと見られる。市場での需要の中心となる価格帯は戸建用地について5，000万円前後、併用住宅地、共同住宅地で1億円前後と把握される。
一般的要因景気の回復基調を背景に、雇用・所得環境の改善も続いていることから、当市場における住宅需要の高まりは継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6985893
北緯 139度8066551

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

錦糸町駅(地価相場 443,000円/㎡)本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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