東京都墨田区立川３丁目１０番１１(菊川駅・森下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
514,000円
2017年01月01日に行った東京都墨田区立川３丁目１０番１１(東京都墨田区立川３−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を514,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都墨田区立川３丁目１０番１１ |
| 住居表示 | 立川３−１０−８ |
| 価格 | 514,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 菊川、350m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東22.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小田桐雅也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小田桐雅也 |
|---|---|
| 価格 | 513,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域における標準的な画地である。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 三ツ目通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに、高層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も大差なく推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、墨田区及び隣接区内の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域と把握される。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業者のほか、規模の大きい画地についてはマンション開発業者の市場参入が認められる。需給動向は、堅調に推移している。取引価格は、規模や立地等によりバラツキが見られ、需要の中心となる価格の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調が続き、所得、雇用情勢が改善し、個人消費及び設備投資等も堅調であり、地価は上昇傾向である。 |
伊藤慶彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤慶彦 |
|---|---|
| 価格 | 514,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 三ツ目通り沿いの1階を店舗等、2階から上階を住宅とした商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は住宅を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は墨田区南部（概ね北十間川より南の範囲）及び江東区北部の商業地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。需給は、マンション適地や駅周辺の繁華性の高い地域を中心に堅調で、市況は回復傾向を持続している。繁華性は高くないが、幹線道路沿いのマンション適地に対する需要は特に堅調で、中心となる価格帯は数千万円から1億円台が多い。 |
| 一般的要因 | 景気回復の鈍さはあるが、基調的には市況は緩やかな回復傾向で、人口も増加傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6914402 北緯 139度8056053 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
菊川駅(地価相場 504,000円/㎡)森下駅(地価相場 514,000円/㎡)錦糸町駅(地価相場 443,000円/㎡)住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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