東京都墨田区両国３丁目９番６(両国駅・森下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


551,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区両国３丁目９番６(東京都墨田区両国３−２６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を551,000円/㎡としました。

東京都墨田区両国３丁目９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区両国３丁目９番６
住居表示両国３−２６−１３
価格551,000円/㎡
交通施設、距離両国、90m
地積198㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所、店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中層の営業所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、景気回復を背景に、地価は引続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測両国駅に程近い商業地域であり、周辺地域を含み特段の大規模開発等はみられないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価上昇は今後も続くが、その程度は縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、両国駅、錦糸町駅等のJR総武線各駅から徒歩圏内における幹線道路背後の圏域。典型的な需要者としては地縁的選好性を有する一般事業法人が想定されるが、規模の大きい稀少物件を中心に投資目的の需要も認められる。景気回復を背景に土地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、100㎡∼200㎡程度の土地で5千万円∼1億円超と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格551,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因両国駅の近くに立地し安定的な需要が見込まれる商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、両国駅近くの繁華性がやや高い商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、墨田区南部から江東区内一帯の駅周辺の比較的繁華性の高い商業地域と判定した。需要者の属性は、マンション開発業者、地元の事業会社等と思料される。マンション用地、ビル用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模200㎡程度で1億1千万円前後と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6953592
北緯 139度7934536

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都墨田区石原２丁目２６番２東京都墨田区緑３丁目５番１東京都墨田区業平２丁目３番５東京都墨田区立花４丁目１０５番８東京都墨田区千歳１丁目６番７東京都墨田区立花４丁目１４２番１９外東京都墨田区両国３丁目９番６東京都墨田区石原二丁目１番３東京都墨田区緑二丁目３番４外１筆東京都墨田区亀沢一丁目２番６東京都墨田区緑四丁目２０番２東京都墨田区緑一丁目９番１３東京都墨田区千歳三丁目８番５東京都墨田区京島２丁目２１２番２７外東京都墨田区立川２丁目１番１３外東京都墨田区千歳１丁目６番７東京都江東区森下３丁目２１番６外東京都中央区八重洲４丁目５番８東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０東京都中央区日本橋横山町３番１外５筆東京都中央区日本橋浜町二丁目６１番１０東京都中央区日本橋横山町１０番４外東京都台東区柳橋１丁目２６番６及び２６番１１東京都台東区花川戸２丁目３番１０東京都台東区今戸２丁目９番２東京都台東区浅草橋３丁目２９番２東京都台東区蔵前二丁目８番４外１筆東京都台東区浅草橋一丁目２２番２東京都台東区柳橋一丁目２３番４東京都台東区浅草橋一丁目２１番７外１筆東京都台東区浅草２丁目２４番６東京都台東区柳橋２丁目１１番２５東京都台東区浅草橋４丁目４４番９

参考：近隣駅の地価相場

両国駅(地価相場 551,000円/㎡)森下駅(地価相場 514,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード