東京都墨田区東駒形２丁目２０番９(本所吾妻橋駅・浅草駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


458,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区東駒形２丁目２０番９(東京都墨田区東駒形２−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を458,000円/㎡としました。

東京都墨田区東駒形２丁目２０番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
住居表示東駒形２−１−２
価格458,000円/㎡
交通施設、距離浅草、570m
地積130㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況西22.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小田桐雅也氏による調査レポート

不動産鑑定士小田桐雅也
価格457,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。個別的要因の変動はない。
地域要因広幅員の道路沿いに事務所、共同住宅等が混在する地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測広幅員の道路沿いに、中層事務所や共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化は見られず、今後もしばらくは現況のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、墨田区及び隣接区内の街路条件の良い商業地域と把握される。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業者であるが、規模の大きい画地についてはマンション開発業者の市場参入が認められる。需給動向は、マンション用地を中心に堅調に推移している。取引価格は、規模や立地等によりバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因景気回復基調が続き、所得、雇用情勢が改善し、個人消費及び設備投資等も堅調であり、地価は上昇傾向である。

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格458,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高い利便性と静かな住環境からマンション需要が旺盛な地域である。特段の変動要因はないが、市況を反映して需要は増加傾向にある。
地域要因の将来予測商住混在地域であり、環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。市況を反映して、地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区内の接道条件の良い商住混在地域である。需要者の属性は、従来は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者等が中心であったが、景気回復基調や利便性等から分譲マンション等の開発を行う不動産業者等が中心となる。当地は混在型商業地域として古くから発展してきたが、利便性の良さから、マンション用地としての利用が多く、また需要も高まっている。市場の中心価格帯は、土地面積約130㎡程度で総額6千万円台程度である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7052219
北緯 139度8001111

参考：該当物件周辺マップ

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東京都墨田区亀沢４丁目６番１ほか６筆東京都墨田区本所２丁目１４番４東京都墨田区墨田２丁目１３２８番５東京都墨田区石原二丁目１番３東京都墨田区業平二丁目２番１５東京都墨田区東駒形三丁目９番７東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０東京都墨田区本所２丁目１４番４東京都台東区浅草１丁目２３番１８東京都台東区花川戸２丁目３番１０東京都台東区台東３丁目７６番３東京都台東区蔵前二丁目８番４外１筆東京都台東区駒形一丁目５番５東京都台東区浅草一丁目３３番５東京都台東区西浅草二丁目１０７番１東京都台東区寿４丁目１２番７東京都台東区雷門１丁目２７番１外東京都台東区浅草１丁目５２番１

参考：近隣駅の地価相場

本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)浅草駅(地価相場 875,500円/㎡)とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)浅草駅(地価相場 954,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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