東京都墨田区本所２丁目１４番４(本所吾妻橋駅・浅草駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


420,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区本所２丁目１４番４(東京都墨田区本所２−１−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を420,000円/㎡としました。

東京都墨田区本所２丁目１４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区本所２丁目１４番４
住居表示本所２−１−９
価格420,000円/㎡
交通施設、距離本所吾妻橋、930m
地積69㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況住宅兼工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅兼工場、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人所得は伸び悩んでいるが、景気回復等を背景に、地価は引続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測古くから成熟している住宅地域であり、特段の大規模開発の予定もないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は今後も上昇するが、その程度は弱まっていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区中部から南部にかけてのエリアのうち、両国駅や錦糸町駅から概ね1km圏内に広がる住宅地域。典型的な需要者としては自用目的の個人が想定される。経済環境の好調やこれを背景とする先高感、住宅購入時の各種支援制度による後押し等を受けて、需要は引き続き堅調にある。需要の中心となる価格帯は、70㎡程度の土地で2．5千万円∼4千万円程度、新築戸建住宅で4．5千万円∼5．5千万円程度と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

藤田桂太氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田桂太
価格419,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした既成の混在住宅地域である。マンション用地を中心として地価は引き続き上昇傾向にて推移している。地域要因に特段の変動は無い。
地域要因の将来予測戸建住宅、作業所併用住宅等が混在する地域で、今後も特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は墨田区南部における都営浅草線、JR総武線、都営大江戸線沿線の混在住宅地域である。主な需要者は小規模な土地であれば戸建住宅用地として地縁性を有する一次取得者、纏まった土地であれば共同住宅用地として不動産業者等が見込まれる。区部の中では割安感もあり、需給は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は70㎡程度の土地で2千万円台後半から4千万円程度、新築戸建住宅で総額4千万円∼5千万円台前半程度と把握される。
一般的要因景気の不透明感、過熱警戒感から一部において地価の上昇に鈍化傾向も見られるが、区内の地価は引き続き上昇傾向にて推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度704105377197266
北緯 139度80067443847656

参考：該当物件周辺マップ

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東京都墨田区亀沢４丁目６番１ほか６筆東京都墨田区押上３丁目４７１番５東京都墨田区本所２丁目１４番４東京都墨田区墨田２丁目１３２８番５東京都墨田区石原二丁目１番３東京都墨田区業平二丁目２番１５東京都墨田区亀沢一丁目２番６東京都墨田区緑四丁目２０番２東京都墨田区緑一丁目９番１３東京都墨田区東駒形三丁目９番７東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０東京都台東区浅草１丁目２３番１８東京都台東区台東３丁目７６番３東京都台東区駒形一丁目５番５東京都台東区西浅草二丁目１０７番１東京都台東区寿４丁目１２番７東京都台東区浅草１丁目５２番１

参考：近隣駅の地価相場

本所吾妻橋駅(地価相場 458,000円/㎡)浅草駅(地価相場 875,500円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)とうきょうスカイツリー駅(地価相場 458,000円/㎡)田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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