東京都墨田区両国２丁目２番２外(両国駅・森下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


780,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区両国２丁目２番２外(東京都墨田区両国２−１０−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を780,000円/㎡としました。

東京都墨田区両国２丁目２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区両国２丁目２番２外
住居表示両国２−１０−５
価格780,000円/㎡
交通施設、距離両国、270m
地積307㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所等が多い商業地域
前面道路の状況北27.0m国道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格779,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因用途の多様性を有し安定的な需要が見込まれる京葉道路沿いの商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
市場の特性同一需給圏の範囲は墨田区南部から江東区内一帯の幹線道路沿いで、店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域と判定した。需要者の属性は、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マンション用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模300㎡程度で2億1千万円から2億6千万円程度と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格780,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模程度の店舗兼事務所等が建ち並ぶ成熟した商業地域である。不動産投資市場は活発であり、地価は引続き上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線両国駅等の各駅の徒歩圏内における幹線道路沿いの圏域。典型的な需要者としては、小規模地については不動産業者や投資家、大規模地についてはマンションデベロッパーが想定され、事務所としての使用とマンションとしての使用が拮抗している。不動産投資市場や経済環境の成長により土地の取得需要は引き続き増加している。需要の中心となる価格帯は、300㎡程度の土地で2∼3億円程度と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6940093
北緯 139度7913066

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

両国駅(地価相場 551,000円/㎡)森下駅(地価相場 514,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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