地域要因

JR南武線沿線で建売住宅需要は根強い。供給もミニ開発を中心に比較的盛んである。地価は底堅く微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主としアパート等が一部に見られる住宅地域である。住環境に大きな変動要因は見当たらないが、今後は、最寄駅へ徒歩圏内であり、ミニ開発用地需要から、地価は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には一部にアパート・マンション等は見受けられる。低金利を背景とし節税目的での取引が一部に見られるが、賃料水準は横ばいまたは低下傾向にあり地価に見合う水準の賃料形成が行われていないのが実情である。したがって、自己使用目的が不動産取引の中心と認められることから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「宮崎台」駅から徒歩圏内の住宅地域で、駅周辺に小売店舗等があり、生活利便性が比較的高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと判断した。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、東急田園都市沿線の各駅を最寄駅とする複数の信頼性の高い取引事例が収集できた。収益価格は共同住宅を想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。標準地は自用目的で取引価格が売買の主要な指標となっている住宅地域に存するため、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅地として良好な住環境を維持している。人気沿線駅徒歩圏内で供給が少ない地域ということもあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

人気沿線駅徒歩圏の既存住宅地域。住宅地としての人気が非常に高い。地域要因に特段の変動はないものの、画地規模の大きい既存住宅については不動産事業者による敷地の細分化が進行しつつある。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅のほかマンション等も混在するが、土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡及び画地規模に応じた単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い東急田園都市線の住宅地で、やや起伏が多い地勢であるが、住環境に恵まれ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

住環境に恵まれた高台の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状通りの住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域である。土地価格に見合う賃料設定が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。周辺では、収益物件の取引は少なく、自用目的の取引が大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的な比準価格の信頼性は高いと判断する。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連の適否も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化はない。田園都市線沿線の住宅地の地価は、徒歩圏内では緩やかな上昇、徒歩圏外では横ばい及びやや下落で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。駅徒歩圏外も居住環境良好で底堅い需要から、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域。特段大きな地域要因の変動はなく、不動産事業者による敷地の細分化が一部に見受けられる程度である。今後も標準的な住宅地として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には一部アパート等の収益用不動産も見受けられるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。最低敷地面積の制約から分割できない画地は総額が嵩むため、需要は限定的である。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、微上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される中規模戸建住宅が多い住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難で、収益価格は低位に求められた。周辺には共同住宅も散見されるが投資目的の収益物件はほとんどなく、自用目的の取引が大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的な比準価格の信頼性は高いと判断する。以上より比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高津駅徒歩圏の住宅地域で需要は堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

高津駅から徒歩圏の住宅地域で、小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は高津区の類似地域に存する戸建住宅地の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態を反映している。収益価格は低く試算されたが、当基準地は収益性ではなく、居住の快適性や利便性を指標として土地価格が形成されているためである。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした駅徒歩圏内の住宅地域で、住環境も良好なことから、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした駅徒歩圏の住宅地域で、根強い需要があることから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は熟成度の高い人気の住宅地であり、自用の住宅が建ち並び、賃貸アパ−ト等は非常に少ない。収益目的の取引はほとんど無く、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心で居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域に特に変化はないが、周辺地域では空地等のミニ開発による建売住宅の供給が増加している。地価はやや強含みで推移した。

地域要因の将来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は梶が谷駅から徒歩圏の混在住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺には単身者及びファミリー向けのアパート等が存するものの、収益物件の取引は殆ど見られず、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線バス利用等が中心の小規模一般住宅の多いほぼ住環境良好な低層住宅地で需要は回復動向にあり地価は上昇傾向。その他特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離があるが住環境は概ね閑静良好な小規模戸建住宅等が多く見られる低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅までやや距離があるが住環境はほぼ良好な小規模一般住宅等が多く建ち並ぶ低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域はバス便地区で特に大きな地域要因の変化はみられない。地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

バス便地区の戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動はみられない。将来的には、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする1低専の住環境良好な住宅地域である。バス便地区の取引事例を比較検討して求められた比準価格は地域の市場性を示す実証的な価格で信頼性が高い。収益価格は、1低専の戸建住宅のため賃料総額に限界があり、収益性を期待することは困難である。標準地は収益性より快適性が重視される地域のため比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。