地域要因

周辺の閉鎖店舗の増加で商業集積が弱まってきており、津波被害の影響も残っていることから、駅前立地の利点が発揮できていない。

地域要因の将来予測

塩釜観光の拠点駅である本塩釜駅の駅前商業地域であるが、津波被害により周辺商店街では廃業店舗が増えている。地価水準は、しばらくは低位安定状態が続くと予測する。

価格決定の理由

商業地域であるものの、繁華性は低く収益性も弱い地域である。津波被害もあって、賃料負担能力の高いテナントの誘致は更に難しくなり、収益価格は低水準に求められた。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺ではミニ開発が盛んに行われており宅地需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

街路条件等はやや劣るものの商業施設の利便性等が良いことから地価上昇が続いてきたが、震災の移転需要の沈静化を受けて、今後は地価上昇は鈍化すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考えられるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの飲食店街で、地元水産業の不振等から商況低迷が続いている。商業用途の需要は低調な中で、住宅地移行が見られる。

地域要因の将来予測

飲食店等が多い旧来からの商業地域で、商況は低迷している。JR本塩釜駅アクアゲート口の整備等に伴う住宅地需要が下支えとなり、地価水準は概ね横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商況が厳しく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引は自用目的が中心と考えられるが、投資目的の需要も皆無とはいえないことも考慮して、比準価格を重視するとともに収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅徒歩圏内にあるが、傾斜地で街路条件が劣ることから、地縁者以外から敬遠される傾向にあり、需要は弱含み。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏内にあるが、傾斜地で街路条件や居住環境にやや難があることから、地縁者以外の需要が乏しく、地価水準は微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはファミリータイプを中心にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、職住接近の地域で、需要は弱いながらもある。

地域要因の将来予測

移転需要もあまり見られなかった熟成した混在地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増を示していたが横這いに入った。

価格決定の理由

アパートの供給過剰状態は続いており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が概ね良好な小規模住宅団地として成熟しており、住宅地需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

丘陵地の小規模住宅団地として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。住環境が良好な住宅地の需要は住替え等の実需に根差し堅調であることから、地価水準は上昇乃至横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心で、アパート等の収益物件は少ない住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が悪い上、生活利便施設にも乏しく、震災に起因する移転需要や新規開発等の変動要因も少ないため、市況は概ね横這い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として既に熟成しており、今後とも現環境を維持するものと予測する。特段の需給変動要因も無く、地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部からやや離れた丘陵部にあり、アパート等の収益物件は見られなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区の整然とした品等良好な住宅地で、住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

品等良好な住宅地域であるが、土地利用形態としては特に変化はない。需要は比較的良好で、当面、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

大学にも近いことから、一部に共同住宅の認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地勢、街路はやや劣るが、利便性は中位の熟成した住宅地で、需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求めた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗の連たん性の低い国道沿いで、発展性はないが、背後住宅地との価格の平準化や金融緩和により地価は横這い程度で推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いであるが、背後地の狭い活気のない商業地域で、今後もこの傾向は変わらないが、背後住宅地との価格の平準化により、地価はしばらくは横這いから微減程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地域であるので取引事例比較法のほか収益還元法も採用したが、衰退している商業地であり、取引当事者は収益性（投資採算性）よりも周辺地域の土地取引価格水準を重視して意思決定を行うものと考えられるので、本件では取引事例比較法より求めた比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。