宮城県塩竈市尾島町２０番４(本塩釜駅・西塩釜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,500円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市尾島町２０番４(宮城県塩竈市尾島町１６−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市尾島町２０番４ |
| 住居表示 | 尾島町１６−１４ |
| 価格 | 41,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 本塩釜、250m |
| 地積 | 289㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層事務所、低層小売店舗が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東15.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 41,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの飲食店街で、地元水産業の不振等から商況低迷が続いている。商業用途の需要は低調な中で、住宅地移行が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店等が多い旧来からの商業地域で、商況は低迷している。JR本塩釜駅アクアゲート口の整備等に伴う住宅地需要が下支えとなり、地価水準は概ね横這い基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は塩竈市内のJR各駅の徒歩圏に形成された商業地域。需要者の中心は地縁性を有する地元個人事業者や中小法人がほとんどである。既存商店街で商況は低迷しているが、空店舗に新規テナントが入居する事例や住宅地利用のための取引も散見される。取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 市内郊外や隣接する利府町・多賀城市の大型店舗に顧客が流出し、中心部既存商店街は衰退化傾向にある。 |
沓澤振作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沓澤振作 |
|---|---|
| 価格 | 41,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による需給への影響は特に認められない。 |
| 地域要因 | 衰退している商業地域であるが、背後住宅地価格との平準化や金融緩和により、地価は横這い程度で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来の商業地域で、郊外大型店舗への顧客の流出により衰退しているが、背後住宅地との価格の平準化もあり、地価は今後しばらくは横這いから微減程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市の幹線道路沿いで、塩釜市域に近い多賀城市の路線沿いも一部含まれる。需要者の中心は塩竈市在住の出店希望者等と目される。当市は水産加工業等の基幹産業の不振に伴い、既存の商業地域の衰退傾向が続いているが、低金利を背景に地価は横這い程度で推移している。市場での中心となる価格帯は250㎡程度の更地で1，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市街地再開発の動きなども見られるが、人口減少、高齢化、水産加工業の衰退等が町勢の基調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3159095 北緯 141度0242408 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)多賀城駅(地価相場 55,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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