宮城県塩竈市花立町２０番２３(下馬駅・西塩釜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,300円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市花立町２０番２３(宮城県塩竈市花立町１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市花立町２０番２３ |
| 住居表示 | 花立町１０−８ |
| 価格 | 40,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西塩釜、700m |
| 地積 | 162㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青田令子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青田令子 |
|---|---|
| 価格 | 40,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側道路で日照等居住の快適性に優れ、選好性において特に変化はない。 |
| 地域要因 | 街路条件の劣る旧来からの住宅密集地域で、震災後、地価は回復傾向であったが、近時は落ち着きつつあり、横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの住宅地域で、住宅地としての競争力はやや劣る。近時の住宅地需要の増加により、地価は若干の上昇傾向で推移してきたが、市場が落ち着きをみせている。今後の地価は横ばい若しく微減に転じると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は塩竈市及び隣市多賀城市内の住宅地域一円。需要の中心は塩竈市内及び隣市等を勤務地とする個人である。当該地域は国道45号線背後に位置する古い住宅地域で、郊外に造成された住宅地域との比較において競争力は劣る。震災後は震災需要から微増傾向を維持してきたが、近時の市場動向は落着きを見せている。土地は650万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災以降の移転需要は収束し、立地条件、環境条件等により選別化が進行している。住宅地の需要は全体的には震災前と同程度まで落着いてきている。 |
秋元康男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋元康男 |
|---|---|
| 価格 | 40,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側で道路に接面するため、標準的画地と比較すると居住の快適性がやや優れるが、変動状況としては特段の要因は無い。 |
| 地域要因 | 街路条件はやや劣るが、市内中心部の平坦地は宅地供給が少なく、需給は概ね均衡。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内中心部の住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。住宅地の需給は概ね均衡しているが、二極化傾向も見られ始めた。地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩竈市及び隣接する多賀城市の住宅地域。主たる需要者は、圏内の一次取得者及び買替え層である。丘陵地に囲まれた港町のため可住地が少ないが、需要の落ち着きとともに、圏内の住宅地については選好性により二極化傾向が進むと思われる。当地域は、最寄駅徒歩圏の地勢平坦な住宅地域であり、需給は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地は165㎡程度で600∼700万円程度、同規模の新築戸建住宅2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市内人口、土地取引件数は減少傾向。住宅地需給は概ね均衡しているが、環境・利便性に優る地域とそれ以外で、需要の二極化傾向が進行。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3084602 北緯 141度0220248 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)多賀城駅(地価相場 55,200円/㎡)国府多賀城駅(地価相場 50,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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