宮城県塩竈市本町８３番(本塩釜駅・西塩釜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
43,500円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市本町８３番(宮城県塩竈市本町３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市本町８３番 |
| 住居表示 | 本町３−７ |
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 本塩釜、450m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南9.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 43,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの商業地域で、地域に格別の変動要因はなく、当面繁華性の劣る現状の商環境が継続すると見込まれる。地価は横這いもしくは微減傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩竈市内及び一部多賀城市内の商業地域及び商住混在地域一円である。需要者の中心は、店舗・事業所経営を目的とした当市関係の企業・個人である。対象地域は旧来からの中心商業地域であるが、イオン塩釜SC等の大型店へ顧客が流失しており、商況は冴えない。地場での一定の需要は見込めるが、取引が少ないことから、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調の中ではあるが、商業地においても、既成地域、新興地域等の立地による選別化は進行している。 |
髙森幹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙森幹雄 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商況悪化と津波被害により店舗閉鎖が相次いだが、新規出店店舗が僅かに見られるようになってきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型店への顧客の流出が続いていた中で、津波被害により閉鎖・取壊しした店舗もあり、住宅地への移行需要も認められず、地価水準は横這い傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、「本塩釜」駅から「塩釜」駅にかけての中心商業地域及び市内幹線道路沿いの路線商業地域一帯。需要者の中心は、地縁性を有する地元個人事業者や中小法人がほとんどである。地元水産業の不振に加え、郊外大型店への顧客流出等の影響が顕著で、旧来からの商業地域の商況は低迷していることに加え、津波浸水の被害を受けたことから、本格的な需要回復には至っていない。取引される価格はまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 震災の被害による需要増大の影響は残るが、住宅地で地価の回復傾向は落ち着いている。低地の商業地等では依然として需給共に低位で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3166286 北緯 141度0182192 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)国府多賀城駅(地価相場 50,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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