宮城県塩竈市南町５番１２(西塩釜駅・本塩釜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,500円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市南町５番１２(宮城県塩竈市南町５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市南町５番１２ |
| 住居表示 | 南町５−１２ |
| 価格 | 42,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西塩釜、100m |
| 地積 | 233㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗兼住宅が多く一般住宅等も混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 42,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商況低迷が続き商業用途の需要は低調であるが、住宅地移行が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの近隣型商業地域で、近年空き店舗が目立つようになり、商況は低迷している。駅至近の利便性から住宅地需要が見られるようになり、地価水準は概ね横這い基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は塩竈市内のJR各駅の徒歩圏に形成された商業地域。需要者の中心は地縁性を有する地元個人事業者や中小法人がほとんどである。既存商店街で商況は低迷しているが、空店舗に新規テナントが入居する事例や住宅地利用のための取引も散見される。取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 市内郊外や隣接する利府町・多賀城市の大型店舗に顧客が流出し、中心部既存商店街は衰退化傾向にある。 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 42,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの商住混在地域で、地域に格別の変動要因はなく、当面繁華性の劣る現状の環境が継続すると見込まれる。地価は横這いもしくは微減傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩竈市内及び一部多賀城市内の商業地域及び商住混在地域一円である。需要者の中心は、店舗・事業所経営を目的とした当市に関係を有する企業・個人、もしくは地場の不動産業者等。対象地域は短冊型の有効利用の難しい画地が多く、商況も冴えないことから、店舗地としての需要は低いが、JR駅へ近接して、住宅地としての需要が生じている。取引が少ないことから、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調の中ではあるが、商業地においても、既成地域、新興地域等の立地による選別化は進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3126874 北緯 141度0179889 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)国府多賀城駅(地価相場 50,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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