地域要因

既成住宅地域であるが、移転需要による取引が見られ、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

今後も中心部周辺の既成住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。地価水準が比較的低く移転需要が継続して見られることから、地価水準は当面、上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の住宅地域でアパート等も散見されるものの、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されいないため、投資採算性及び経済合理性の観点から収益還元法は適用しなかった。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、更に、移転需要が継続している不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地価を押し上げた移転需要が一段落しつつあるが、比較的利便性の良い区画整然とした住宅地であり、需給は安定している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、今後も現状を維持するものと予測する。移転需要がピークを越えたと見られるが、比較的利便性の良い環境良好な住宅地であり、地価は強含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 戸建分譲住宅地域内に位置し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、他に賃貸物件がなく賃料水準の把握ができない。このため収益価格は試算しなかった。自己の居住目的での取引が主であり、対象標準地は快適性を重視する住宅地であるため、比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。標準地は地価調査基準地と同一地点であり、半年間の地価動向からも妥当な価格と認められる。

地域要因

住宅地として成熟しており、格別の変動要因はないが、震災後はやや取引が増えている。

地域要因の将来予測

高台の分譲住宅地で成熟しており、格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと予測する。震災後移転需要が拡大し地価は上昇したが、今後は沈静化すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域ではアパ−ト等の収益物件も見られるが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は土地所有者が税対策として建設する事例が多く、土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を指標として決定される傾向が強く収益性を重視した地価形成は行われ難い地域である。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

地域の中核施設である病院の移転が議論されてきたが、現在地での建て替えが決まったことから、当面現在の環境が維持され、地価水準も現在の水準で推移することが予想される。

価格決定の理由

旧来からの商業地だが、店舗の連たん性は低い。収益物件も見られるが、土地取引は自用目的が多い。賃貸を前提とする収益性も重視される地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べ収益価格は低めに試算された。取引価格も周辺で成立する価格を指標として決定される傾向が強いことから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。利便性に対し地価水準は未だ低位にあり、地価水準を上回る取引もみられるなど、需要の増加は続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は小さいものと予測する。市中心部、商業施設等への接近性は良好であるが、地勢上の難があるため、今後は地価水準の上昇は徐々に沈静化していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は賃貸市場の熟成度が低く、投資採算性等の観点からも試算できなかった。自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。需要者は居住の快適性を中心に、市場での取引価格の水準を指標に購入意思を決定することが一般的で、比準価格の信頼性は高い。市場における流通物件不足を反映し、取引価格は上昇している。よって、この市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校や国道沿いの中規模ス−パ−に近く、移転需要により顕著に地価上昇。同需要は漸減しているが、周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、当分の間は現状持続と予測する。比較的利便性の良好な地域で、移転需要により顕著に地価上昇したが、同需要の漸減に伴い上昇幅縮小から次第に安定的に推移に向かうものと予測する。

価格決定の理由

地域内には一部にアパ−ト等も見られるが、対象標準地はアパ−ト敷地としては規模が小さいこと、また近時の建築費上昇もあって、投資採算性に合うアパ−ト建築を想定することは困難であり収益価格は試算しない。戸建住宅が多い住宅地域で、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強いことから、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高く説得力に富む。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因には大きな変化はない。平地区と同一の経済圏域にあり、住、商を中心とする様々な土地利用が見込まれ需要は根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業等の用途の賃貸需要は限定的である。利便性は高くアパートの賃貸需要も見られる地域で、想定建物をアパートとして収益価格を試算した。主に自用の戸建住宅建設を目的とする土地取引が中心で、収益価格の価格形成における重要度は低いことから、参考とする。需要者は取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが一般的である。よって、現在の市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な住環境を背景に震災後取引が大幅に増加したが、売り物件が少なくなっており取引は減少している。

地域要因の将来予測

21世紀の森公園の東側に近接する大規模住宅団地で、大震災後の宅地需要の増加に伴いに地価が上昇したが、移転需要はピークアウトし、今後はやや地価安定局面に移行していゆくものと予測する。

価格決定の理由

殆どが戸建住宅からなる住宅地域であり、建築協定、及び画地規模からも賃貸アパート等の収益物件の建設を想定することが合理的で無い為収益価格は試算しなかった。近隣地域内事例や、取引時点が新しく代替性が認められる住宅団地内の取引から試算した比準価格は、現時点における市場の実態を反映し説得力が高いものと思料する。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

食品スーパー等の商業施設が充実しており、駅からはやや離れるが需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

農地等の開発素地が若干残っており、これらの開発により住宅地としての熟成度を高めていくものと予測。地価水準は被災地からの移転需要の影響で高止まりがしばらくは続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件は遊休地の活用目的や税対策である場合も多く、収益価格が取引指標となり得る地域ではないため適用しなかった。一方自用物件が中心で類似不動産の取引相場水準が価格形成に大きく影響する市場性格のため、比準価格は説得力が高く、また居住環境等住宅地の取引において重視される要因は格差判定においても適切に反映されている。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

丘陵地に囲まれたやや狭隘な地域であるが利便性は標準的であり、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

丘陵地も多いが比較的開発が進んでおり、当面は現況を維持するものと予測。被災移転需要により地価が高騰する中買い控えをしていた地元居住者からの需要もあり、地価上昇幅は縮小するものの地価は高止まりと予測。

価格決定の理由

アパートも散見されるが土地利用の中心は自己利用の戸建住宅であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、居住環境や利便性等、住宅地取引において重視される観点からの格差判定を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると認められることから説得力に優れる。よって比準価格を標準として、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 特段の変化はないが、周辺住宅地で宅地取引が活発であるため、住宅系の用途を目的とした宅地需要が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用の店舗・営業所及び併用住宅が中心で、商況が低迷していることもあって、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。取引は自己使用目的が主であり、収益目的の取引は少ない。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地価を押し上げた移転需要が一段落しつつあるが、希少性が高い住宅地であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 熟成した区画整然とした住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。復興需要及び移転需要により希少性が高まり地価は上昇しているが、移転需要の一段落により地価は安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 利便性が高く共同住宅等の収益物件も見られるが、収益性が地価形成に占める比重は低く、また標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は建築費の上昇もあって経済合理性から困難であり、収益価格は試算しない。自己の居住目的での取引が主であり、対象標準地は快適性を重視する住宅地であるため、比準価格を中心に代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衰退傾向が強い温泉歓楽街の一画に立地し住宅地としての利用もみられる地域で需要者層がやや狭く地価は上昇の程度を弱め推移している。

地域要因の将来予測

衰退傾向が強い商業地域で、徐々に住宅利用も進んでいくものと予測する。周辺住宅地の価格上昇の影響もあり当地域の地価も僅かに上昇がみられるが今後は概ね横這いに向かうものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では商業事業者向けの不動産賃貸借市場の成熟の程度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。同一需給圏内における土地取引は自己使用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。快適性、利便性を備えた住宅地域であり、需要増は続いている。近接地に現在市の災害公営住宅が建築中である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は小さいと予測する。地価は一般的需要者の購入しやすい水準にあり、移転需要以外の需要も見込まれ、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

建築協定によりアパートの建築が制限されているため収益価格は試算できなかった。居住環境とともに利便性を重視し、自己使用建物の建築を目的とした取引が中心である。需要者は市場での取引価格の水準を指標に購入意思を決定することが一般的で、比準価格の信頼性は高い。市場では流通物件が減少し、価格は上昇している。よって、現在のこの市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

併用住宅や工場等も見られる地域であるが生活利便性が比較的良好で、地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが地主が遊休地に建物代金回収目的で建築したものも多く土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、土地価格をも考慮した経済合理的な賃貸用不動産の経営の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内での住宅地取引の中心は自用目的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

各種行政機関が集まるほか、スーパー等の商業施設も立地する用途の多様性に富む地域で、需要が堅調。

地域要因の将来予測

官公署等に近く、今後も用途の多様性に富む商業地域として発展的に推移すると予測する。事務所、マンション需要が堅調なことから地価水準は当面、強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

マンションや自用の店舗・事務所等が大部分を占める地域であり、収益目的のテナントビルが少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は低位なものとなった。当該地域においては収益性を取引の指標とすることは希であることから、収益価格は参考に留め、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、多用な需要が見込まれる当該地域の不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。