福島県いわき市常磐湯本町宝海８９番５(湯本駅・内郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,200円

2017年01月01日に行った福島県いわき市常磐湯本町宝海８９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

福島県いわき市常磐湯本町宝海８９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福島県いわき市常磐湯本町宝海８９番５
住居表示 
価格38,200円/㎡
交通施設、距離湯本、2,400m
地積272㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河谷元氏による調査レポート

不動産鑑定士河谷元
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因丘陵地に囲まれたやや狭隘な地域であるが利便性は標準的であり、需要は比較的安定している。
地域要因の将来予測丘陵地も多いが比較的開発が進んでおり、当面は現況を維持するものと予測。被災移転需要により地価が高騰する中買い控えをしていた地元居住者からの需要もあり、地価上昇幅は縮小するものの地価は高止まりと予測。
市場の特性同一需給圏はいわき市内の住宅地域一帯であるが、常磐地区及び内郷地区の住宅地域との競争関係が強い。需要者の中心は居宅として利用する個人であり、地縁者からの需要が多いながら他地区からの転入も少なくない。平地区の住宅地やニュータウンと比較すれば割安感のある地域であり、取引の中心となる価格帯は、土地が250∼300㎡程度で900∼1，500万円程度、新築戸建住宅は2，800∼3，500万円程度が多く見られる。
一般的要因被災移転需要がピークを過ぎ成約件数は減少傾向ながら、売主が市場滞留期間の長期化を甘受しても値引きには応じない強気の姿勢も見られる。

遠藤盛英氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤盛英
価格37,800円/㎡
個別的要因規模、形状とも標準的であり、市場競争力の変動はない。
地域要因同一需給圏内の大規模住宅団地との比べ市場競争力は弱いものの、安定した需要は見られる。
地域要因の将来予測国道6号との接続が容易で小中学校との接近条件も良好であるものの、湯本市街地北端部の丘陵地にあって新たな住宅地供給の動きは少なく、今後も当該特性を維持しながら推移していゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、常磐地区内の住宅地域一円及びその周辺地域を含む範囲に亘るものと判定する。需要者の中心は圏内の居住者で、他の市町村からの需要者もみられる。圏内の需要の中心は松が丘団地をはじめとする高台の大規模住宅団地での取引が多い。近隣地域のような小規模分譲開発は見られない。土地は900∼1200万円、新築戸建は35000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因震災直後は人口が減少したが、現在は震災前に比べ増加している。平成25年をピークに市内の取引件数は減少傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0175237
北緯 140度8391131

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

湯本駅(地価相場 46,950円/㎡)内郷駅(地価相場 46,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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