福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１(湯本駅・内郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


37,400円

2016年01月01日に行った福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,400円/㎡としました。

福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福島県いわき市常磐湯本町三函２４６番１
住居表示 
価格37,400円/㎡
交通施設、距離湯本、700m
地積301㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、住宅、旅館等が密集する温泉街の商業地域
前面道路の状況西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原田昌明氏による調査レポート

不動産鑑定士原田昌明
価格37,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因衰退傾向が強い温泉歓楽街の一画に立地し住宅地としての利用もみられる地域で需要者層がやや狭く地価は上昇の程度を弱め推移している。
地域要因の将来予測衰退傾向が強い商業地域で、徐々に住宅利用も進んでいくものと予測する。周辺住宅地の価格上昇の影響もあり当地域の地価も僅かに上昇がみられるが今後は概ね横這いに向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湯本地区を主として市内商業地域及び住商混在地域一帯に及ぶ。需要者は圏域内に地縁性を有する個人及び法人事業者が中心。圏域内では沿道型大型店舗が増加する中で既存商店街の空洞化が進んでいるが、震災後は旺盛な移転需要により住宅地の品薄感が高まり、既存商業地にも住宅地としての需要もみられ始め長期にわたり続いた地価下落傾向から上昇に転じた地域も多い。取引される価格帯は規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因市内大型小売店等販売額が前年水準を上回る状況が継続しているなど個人消費は堅調で商況の改善傾向を反映し商業地需要は回復傾向を維持している。

白井久幸氏による調査レポート

不動産鑑定士白井久幸
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因の大きな変動はない。商業地としての需要は減退する一方、地価水準が低位で住宅地としての需要は増加しており、需給はほぼ均衡している。
地域要因の将来予測観光業の回復は鈍く、商業地域としての発展性は見当たらないが、湯本地区中心部の一角にあり、利便性は高く住宅地の需要は見られ、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中部を中心とした繁華性の低い商業地域で、混在住宅地域を含む。収益性は低く、商圏は限定的であり、需要者は主に圏内に地緑性を有する個人や中小事業者で、低層住宅建築を目的とする需要者も含まれる。温泉街の商況低迷等により、閉店店舗が目立つ状況にあり、住宅系の用途が増加している。今後は住宅地としての価格が指標となって価格水準が形成されていくものと判断する。市場での需要の中心となる価格帯は個別性が強く様々である。
一般的要因避難者や復興関連従事者等の居住人口増により、市中心部等の商況は全般的に良好であるが、その他の地区や旧来からの商業地域は回復が鈍い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0106302
北緯 140度8465097

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

湯本駅(地価相場 46,950円/㎡)内郷駅(地価相場 46,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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