地域要因

少子高齢化が進み、農業従事者は減少傾向にあり、農家集落地域の宅地需要は低迷している。

地域要因の将来予測

県道沿いの旧来からの農家集落地域。震災後市内で多く見られた被災者の移転需要も当地区では殆ど影響はない。少子高齢化や就農人口の減少等の影響もあり、宅地需要は弱く、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落にあり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の取引が主であることから、取引事例から求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の高台住宅団地の整備・引き渡しが進み、全般的に需要は沈静化している。地域要因に格別の変動はなく、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等もみられる住宅地域。市内の高台住宅団地の整備・引き渡しが進み需要は沈静化している。地域要因に格別の変動はなく当分の間現状を維持し、地価水準は微減傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

自己居住用の住宅取得目的の取引が中心の地域であり、同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた比準価格は実証的で説得力が高い。一方、標準地周辺ではアパート等の共同住宅もみられるが、収益目的のみで新規に土地を取得して賃貸経営を行うことは少なく、市場参加者及び最有効使用の観点から収益価格は規範性が劣る。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

集団移転地の引渡しや公営住宅の入居が進んでおり、当該地域の一般の宅地需要は落ち着いてきており、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

市中心部に存する住宅地で、津波の被害は少なく、利便性が高い地域である。売り物件は少ないが、集団移転地の引渡しや公営住宅の入居が進んでおり、今後、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、近傍類似の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

矢本中心に近く、利便性に優る住宅地域として熟成しているが、津波浸水域であり需要者の選別を受けている。

地域要因の将来予測

津波被災の住宅地域であるが、概ね震災以前の状況に回復している。国道45号線南側を中心に浸水域での需要は弱い。地価は若干の下落傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農家集落地域。需要の中心は農業従事者、地縁者等で他地区からの流入はほとんどなく、格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

旧来からの農家集落地域で、震災後周辺でみられた被災者の移転需要も当地区ではほとんど影響はない。地域要因に格別の変動はなく当分の間現状維持が見込まれ、宅地需要も弱く地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用不動産が大半である農家集落地域で、同一需給圏内の類似地域に存し代替競争等の関係にある取引事例について適切に補修正を行って求めた比準価格は説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、市場参加者及び最有効使用の観点から収益価格は規範性がなく試算しなかった。自己使用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蛇田地区における商業集積度が高まる中でで路線商業地域としての優位性はなく、不動産需要に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

商環境の充実は見込めず、今後も利用状況は、ほぼ現状維持と予測される。地価は横這い傾向と思われる。

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から選択した事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映している妥当な価格と認められる。収益価格は投資採算性に基づくものであるが、賃料収入に基づく投資目的としての更地の取引は少なく、自用の店舗・事業所用地としての取引が大半を占める。本件においては、市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として熟成度を増し、利便性も上位にあるため、居住希望者は多い。

地域要因の将来予測

熟成途上の住宅地域で、震災移転需要が見られた地域であるが現在は沈静化し、今後は住宅地としてより熟成して行くものと予測され、地価は微増傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域でアパート等収益物件の需要は小さく、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新たに石巻商圏の中心となっている商業地域内にあり、商況は安定している。需要は堅調だが、売り物件がないため、取引はほとんど見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗が中心のため、賃貸市場は活発ではないが、取引に当たっては投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性を有していることから、市場性を反映した比準価格を重視するとともに、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。