宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外(蛇田駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
32,000円
2016年01月01日に行った宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 32,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蛇田、880m |
| 地積 | 932㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東11.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
真木芳美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真木芳美 |
|---|---|
| 価格 | 32,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内で概ね標準的な要因を有し、変動も認められない。 |
| 地域要因 | 蛇田地区における商業集積度が高まる中でで路線商業地域としての優位性はなく、不動産需要に特段の変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 商環境の充実は見込めず、今後も利用状況は、ほぼ現状維持と予測される。地価は横這い傾向と思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市内の幹線街路沿いの商業地域のほか、背後の商業地域・商住混在地域である。需要者の中心は、店舗・事業所経営を目的とする企業・個人である。国道沿いにあるが、顧客吸引力の高い店舗はなく蛇田西部地区や中里地区等の幹線街路沿いに比較すると商業立地が劣っている。但し、復興事業関連の事業所需要等に伴い、市場は回復傾向にある。取引が少なく、取引の中心価格帯の把握は難しい。 |
| 一般的要因 | 震災特需の影響は落ち着きを見せているが、震災以前との比較においては店舗、事業所用地需要はやや陰りはみられるものの引き続い堅調である。 |
高橋幾夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋幾夫 |
|---|---|
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の低層店舗用標準的画地であり、格別の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 片側路線商業地域で魅力ある店舗もなく、近年は地域的特性に特段の変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 向かい側が北川運河の片側路線商業地域で熟成途上にあり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増から横這い傾向に入った。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市内の路線商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元法人乃至個人である。背後地とは高低差があり、規模を大きく確保することが出来ず、顧客誘引店舗等の進出は難しく、需要は限定的となる。取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 水産関連企業も徐々に稼働開始しているが、消費税再増税予定、株価低迷、建築費高騰等により経済は停滞傾向、不動産市場への参入は慎重である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4343487 北緯 141度2683887 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮城県石巻市南浜町３丁目４番２４宮城県石巻市渡波町３丁目１８番宮城県石巻市川口町３丁目２番１７宮城県石巻市蛇田字新埣寺１９１番１３宮城県石巻市門脇字四番谷地１６番９４宮城県石巻市渡波字根岸前１４７番外宮城県石巻市鋳銭場４４番５宮城県石巻市伊勢町１６番４宮城県石巻市門脇字浦屋敷５６番１６宮城県石巻市水明南２丁目４番２宮城県石巻市鹿又字用水向１１８番１７宮城県石巻市築山１丁目３６番２
参考：近隣駅の地価相場
蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード