宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４(蛇田駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,500円

2016年01月01日に行った宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
住居表示 
価格41,500円/㎡
交通施設、距離陸前山下、1,000m
地積248㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、飲食店、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田令子氏による調査レポート

不動産鑑定士青田令子
価格41,500円/㎡
個別的要因路線型店舗用地としては、画地規模が小さく利用効率は劣るが、変動状況としては特段の要因はない。
地域要因蛇田地区の商業エリアの充実等により競争力が低下しているものの、周辺の住宅地需要に牽引され、地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測吸引力の高い商業施設はなく、商況は衰退傾向が続くものと予測される。一方、周辺の住宅地域の需要増加に牽引され、地価は回復傾向で推移しており、当面微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市内の幹線道路沿いの商業地域のほか、背後の商業地域・商住混在地域も含まれる。需要者の中心は、店舗・事業所経営を目的とする市内の企業・個人である。車両通行量の多い国道沿いにあるが、顧客吸引力の高い店舗はなく、蛇田西部地区のイオン石巻SC等が立地する大型商業エリア等に比較して商業地として優位性はない。また取引が少なく、取引の中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因震災関連の企業進出は落ち着きをみせているが、一方で大幅な企業撤退も見られず、需要は安定している。

真木芳美氏による調査レポート

不動産鑑定士真木芳美
価格41,400円/㎡
個別的要因やや画地規模が小さいが、地域内で概ね標準的な要因を有し、変動も認められない。
地域要因蛇田地区における商業集積度が高まる中でで路線商業地域としての優位性はなく、不動産需要に特段の変化はない。
地域要因の将来予測商環境の充実は見込めず、今後も利用状況は、ほぼ現状維持と予測される。地価は微増ないし横這い傾向と思われる。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市中心部び商業地域やその周辺の幹線沿いの商業地域である。需要者の中心は、店舗・事業所経営を目的とする企業が需要の中心である。国道沿いで車両交通量は多いものの、集客力の見込まれる店舗は少ない。多くの店舗等が集積する蛇田西部地区や中里地区等の幹線街路沿いとの比較において商業繁華性は劣る。不動産市場は回復傾向にあるものの取引が少なく、取引の中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因震災特需の影響は落ち着きを見せているが、震災以前との比較においては店舗、事業所用地需要はやや陰りはみられるものの引き続い堅調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度42940902709961
北緯 141度27528381347656

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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