宮城県東松島市小松字庚申３番２(東矢本駅・矢本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,700円

2017年01月01日に行った宮城県東松島市小松字庚申３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,700円/㎡としました。

宮城県東松島市小松字庚申３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県東松島市小松字庚申３番２
住居表示 
価格13,700円/㎡
交通施設、距離矢本、2,300m
地積396㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況市道沿いに農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村剛氏による調査レポート

不動産鑑定士中村剛
価格13,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの農家集落地域。需要の中心は農業従事者、地縁者等で他地区からの流入はほとんどなく、格別の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測旧来からの農家集落地域で、震災後周辺でみられた被災者の移転需要も当地区ではほとんど影響はない。地域要因に格別の変動はなく当分の間現状維持が見込まれ、宅地需要も弱く地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東松島市内の農家集落地域一円で、需要者の中心は農業従事者、当地域の地縁者等である。周辺では震災後の移転需要が認められた地区もあるが、当地区においては移転需要等の影響はほとんどみられない。旧来からの農家集落地域で他地区からの流入は引き続きほとんど認められず、需要・供給ともに弱く不動産取引は少ない。よって需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因東松島市の世帯数は増加、人口は減少傾向。区画整理を除く高台住宅団地の整備・引き渡しが進むなど、震災復旧復興事業が進行している。

中山修氏による調査レポート

不動産鑑定士中山修
価格13,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家集落地域であり、需要者は地縁、血縁関係者に限定される。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状維持にて推移することが見込まれる。住宅需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東松島市の農家集落地域一帯である。需要者の中心は、当該圏域内の居住者及び地縁的選好性を有する者である。旧来からの農家集落地域で圏外からの転入者は少なく、取引件数は少ない状況である。需要の中心となる価格帯を把握するのは難しいが、土地は500㎡程度で700万円前後と推察される。
一般的要因移転需要の沈静化、災害公営住宅の整備等により、取引件数は減少している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4364468
北緯 141度2114325

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東矢本駅(地価相場 29,800円/㎡)矢本駅(地価相場 26,200円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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