宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４(東矢本駅・矢本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,900円
2017年01月01日に行った宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東矢本、970m |
| 地積 | 194㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江澤亜樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江澤亜樹 |
|---|---|
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東道路のため日照等居住の快適性に優れているが、効用の程度に変動はない。 |
| 地域要因 | 矢本中心に近く、利便性に優る住宅地域として熟成しているが、津波浸水域であり需要者の選別を受けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 津波被災の住宅地域であるが、概ね震災以前の状況に回復している。国道45号線南側を中心に浸水域での需要は弱い。地価は若干の下落傾向にて推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR仙石線沿線「矢本」「東矢本」「陸前赤井」駅周辺の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者が主である。国道45号線からも近く、鉄道、道路網の利便性が高いものの、震災後の被災者による移転需要も収束し、国道南側の津波被災区域であり需要は伸び悩んでいる。土地は60坪程度の標準規模で600∼700万円、新築戸建住宅は2500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の高台、内陸への移転需要はほぼ区切りがついている。復興公営住宅等の供給が進むにつれ、取引の減少が見込まれる。 |
中村剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村剛 |
|---|---|
| 価格 | 31,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 震災時に津波の浸水を受けたが現在はほぼ震災前の状況に戻っている。地域要因に格別の変動はなく、地価水準は微減傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心にアパート等もみられる住宅地域。市内の高台住宅団地の整備・引き渡しが進み需要は沈静化している。地域要因に格別の変動はなく当分の間現状を維持し、地価水準は微減傾向で推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東松島市東部の旧矢本町を中心とする住宅地域一円で、需要者の中心は市内に居住する個人であるが、隣接する石巻市からの転入もみられる。震災後、被災者の移転需要が高まり、供給不足から一部で高値取引もみられたが、市内の高台住宅団地の整備・引き渡しも進んだこと等から現在では需要はほぼ沈静化している。需要の中心となる価格帯は200㎡程度の更地で600∼800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 東松島市の世帯数は増加、人口は減少傾向である。高台移転先団地が整備され、復興土地区画整理等の震災復興関連事業が進捗している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4211351 北緯 141度2256624 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮城県桃生郡矢本町矢本字町浦１８３番宮城県桃生郡矢本町矢本字関ノ内５０番７宮城県桃生郡矢本町大曲字下台２８４番宮城県桃生郡矢本町矢本字寿町３番宮城県桃生郡矢本町赤井字中二号２０番３宮城県桃生郡矢本町赤井字新川前１３番７宮城県桃生郡矢本町矢本字大溜２２４番２宮城県桃生郡矢本町赤井字川前二２３８番４２宮城県桃生郡矢本町矢本字上新沼１番２宮城県桃生郡矢本町赤井字新川前１５番６外宮城県桃生郡矢本町矢本字下浦２７２番３宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３宮城県東松島市小野字町６５番宮城県東松島市矢本字栄町４１番宮城県東松島市赤井字舘前２２０番４外宮城県東松島市矢本字上河戸１６５番１０宮城県東松島市赤井字川前二２３８番４２宮城県東松島市矢本字上新沼１番２宮城県東松島市赤井字新川前１５番６外宮城県東松島市大曲字上納南６８番宮城県東松島市矢本字大溜１５１番５宮城県東松島市赤井字新川前１６番１７外
参考：近隣駅の地価相場
東矢本駅(地価相場 29,800円/㎡)矢本駅(地価相場 26,200円/㎡)陸前赤井駅(地価相場 31,900円/㎡)鹿妻駅(地価相場 28,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード